「家は売るけれど、ここには住める」と父は言った
父から見せられた資料には、「自宅に住みながら、まとまった資金を受け取れる」と書かれていました。
固定資産税や修繕費の負担からも離れられる。引っ越さなくてよい。数年後には買い戻すこともできるという説明です。
父は「自分の家をどうするかは自分で決める」と言います。
一方、子どもたちは反対しています。
「相場より安く売ることになるのではないか」
「年金だけで家賃を払い続けられるのか」
「母だけ残されたら、住み続けられないのではないか」
どちらも、家族を困らせたいわけではありません。
本人は、生活費や老後資金を自分で用意したい。子ども世代は、親御さんが家と資金の両方を失うことを恐れています。
この話を「親の財産だから口を出すな」「子どもが反対するからやめる」の二択にすると、契約の中身が見えなくなります。
家族で確かめるべきなのは、誰の意見が正しいかではありません。売却後の生活が、契約書どおりに無理なく続くかどうかです。
リースバックは「家を担保にお金を借りる契約」ではありません
住宅のリースバックは、自宅を事業者へ売却して代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結び、以後は家賃を払いながら同じ家へ住む仕組みです。
契約後は、自宅の所有者ではなく、借りて住む人になります。
見た目の暮らしは変わらなくても、法律上の立場は変わります。
- 自宅の所有権は買主へ移る
- 毎月の家賃を支払う必要がある
- 増改築や設備設置に貸主の承諾が必要になる場合がある
- 契約内容によっては、希望する期間住み続けられない
- 家を子どもへ相続させることはできなくなる
- 買戻しは、条件が契約で定められている場合に限られる
つまり、リースバックは「自宅を残したまま現金化する方法」ではありません。
自宅を手放し、売却代金と引き換えに賃借人になる取引です。家族が反対する理由の多くは、この点が広告や口頭説明だけでは見えにくいことにあります。
家族の反対を、六つの確認事項へ置き換えます
| 家族から出やすい言葉 | 実際に確かめること |
|---|---|
| 「安く買われるのでは」 | 通常売却の査定額と、リースバックの買取額の差 |
| 「家賃を払えなくなる」 | 現在と将来の収入で、何年間支払えるか |
| 「ずっと住めるとは限らない」 | 普通借家か定期借家か、更新・再契約の条件 |
| 「買戻しなんてできない」 | 買戻し価格、申出期限、資金の準備方法 |
| 「売却金を使い切ってしまう」 | 必要資金を除いた後、生活費として残る金額 |
| 「業者に急かされている」 | 契約期限の根拠、解約条件、他社との比較状況 |
家族に反対された本人は、「信用されていない」と感じることがあります。
反対する側も、「財産目当てだと思われたくない」と言葉を飲み込みがちです。
そのため、気持ちを説得し合うより、見積書と契約案を机に置き、六つの項目を一つずつ埋める方が話を進めやすくなります。
家族の反対は、リースバックを一律に否定しているとは限りません。「どの条件なら生活が続くのか分からない」という意思表示であることがあります。
所有者が一人なら、家族の反対だけで契約を止められるとは限りません
リースバック契約を結ぶのは、原則として不動産の所有者です。
例えば夫の単独名義であれば、妻や子どもが反対していても、所有者本人が契約を締結できる場合があります。
反対に、夫婦や親子の共有名義で不動産全体を売る場合は、共有者全員の同意が必要です。
まず登記事項証明書で、土地と建物の名義、持分、抵当権を見てください。
ただし、単独名義だから家族へ話さなくてよいという意味ではありません。
売却後に同居する配偶者も賃貸住宅で暮らすことになります。所有者が先に亡くなれば、残された配偶者の年金収入が減り、家賃負担が重くなる可能性があります。
子どもが家賃を補う予定なら、それも家族の負担です。
法的な契約権限と、契約後の生活へ影響を受ける人は分けて考えてください。
最初の話し合いでは、「なぜ現金が必要なのか」だけを扱います
家族会議の最初から、リースバックに賛成か反対かを決める必要はありません。
先に聞くのは、いくら必要で、いつまでに、何へ使うのかです。
- 住宅ローンやその他の借入れを返したい
- 施設入居の一時金を用意したい
- 医療費や介護費を確保したい
- 老後の生活費が足りない
- 家の修繕費や固定資産税を負担できない
- 相続前に不動産を現金化したい
必要額が三百万円なのに、自宅を一千万円以上安く売るなら、別の方法を先に比べる余地があります。
反対する家族は、次のように聞いてください。
「売るなと言いたいのではなく、まず必要な金額と期限を知りたい。その金額を用意する方法を、リースバック以外も含めて比べたい」
本人側は、
「家族へお金を頼らずに暮らしたい。必要なのは〇月までに〇円で、用途は〇〇だ」
と伝えます。
必要額が見えれば、感情的だった反対を、方法の比較へ移せます。
買取価格は、通常売却の査定額と並べて見ます
リースバックでは、事業者が家を買い取り、その後は貸主として関わり続けます。
提示された買取価格が、通常の仲介売却と同じとは限りません。
リースバック事業者一社の提示額だけを見ず、通常売却を扱う不動産会社にも査定を依頼してください。
最低でも次の三つを同じ条件で比べます。
- 通常の仲介売却で見込まれる価格
- 不動産会社による直接買取の価格
- リースバックの買取価格と家賃
査定額だけでなく、住宅ローン残高、仲介手数料、登記費用、譲渡所得に関わる税金などを差し引いた手取りを見ます。
事業者には、
「この買取価格になった根拠と、近隣の通常売却相場との差を説明してください」
と尋ねてください。
「住み続けられる分、安くなるものです」という説明だけでは、家族が判断できる資料になりません。
家賃は「今払えるか」ではなく、暮らす年数で計算します
月十二万円の家賃を見て、「年金から払える」と考えても、それだけでは足りません。
一年なら百四十四万円、十年なら一千四百四十万円です。
さらに、契約によっては更新料、再契約料、保証会社の費用、火災保険などがかかります。
家族で見る金額は、次の二つです。
売却代金－ローン返済－契約費用－必要資金＝家賃や生活費へ回せる残額
月額家賃×12か月×居住予定年数＋更新・再契約などの費用＝予定期間の住居費
夫婦で暮らしているなら、一人になった後の年金額でも計算します。
家賃を払った後に、食費、医療費、介護費、光熱費を無理なく残せるかも見てください。
事業者から「家賃は売却代金から払えます」と説明されても、何年間持つのかは別の問題です。
また、賃料改定に関する条項や、再契約時に家賃が変わる可能性も契約書で確かめます。
「ずっと住める」は、契約書に期間と条件がなければ判断できません
リースバック後の賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約などがあります。
定期借家契約は、定められた期間が満了すると、更新されずに終了する契約です。
貸主と借主の双方が合意すれば再契約できますが、借主が希望するだけで再契約できるわけではありません。
家族で次の項目を見てください。
- 普通借家か定期借家か
- 契約の開始日と終了日
- 更新か再契約か
- 再契約を断られる条件
- 家賃滞納時の対応
- 貸主が第三者へ家を売却できるか
- 所有者が変わった後も同じ条件が続くか
- 退去を求められた場合の猶予
「基本的には住み続けられます」「再契約する予定です」という口頭説明は、契約上の保証と同じではありません。
希望する居住年数を伝え、その期間を契約上どう確保するのか、書面で回答を求めます。
「子どもが買い戻せばよい」は、価格と期限が決まってから話します
家族が反対すると、事業者から「将来、お子さんが買い戻すこともできます」と説明される場合があります。
それで家族が納得できるとは限りません。
買戻しを前提にするなら、次の条件が契約書へ明記されているかを見ます。
- 誰が買い戻せるのか
- 買戻しを申し出られる期限
- 買戻し価格または計算方法
- 手数料や諸費用
- 家賃滞納などで権利を失う条件
- 第三者へ売却される可能性
- 住宅ローンを利用できない場合の扱い
売却時に一千五百万円を受け取っても、買戻し価格が同額とは限りません。
数年後に子どもが住宅ローンを組めるか、親御さんが買戻し資金を残せるかも分かりません。
買戻しが「可能かもしれない」という説明だけで、所有権を手放さないことです。
家を売った後は、修繕や改築も自分だけでは決められません
リースバック後も同じ家へ住むため、これまでと同じ暮らしが続くように感じます。
しかし、所有者は事業者です。
給湯器、屋根、外壁、配管などが壊れた場合、誰が修理費を負担するのか。手すりや介護設備を付ける場合、貸主の承諾が必要か。退去時に元へ戻す必要があるか。
これらは契約で確かめる必要があります。
家族は次の点も見てください。
- 設備ごとの修繕負担
- 小修繕を借主負担とする範囲
- バリアフリー工事や設備交換の許可
- 退去時の原状回復
- 入居者が亡くなった後の家財処分
- 相続人へ請求される可能性がある費用
固定資産税を払わなくてよくなる一方で、家賃と賃借人としての責任が生じます。
なくなる費用だけでなく、新しく生じる費用を並べてください。
リースバック以外でも、「資金」と「引っ越さない期間」を作れる場合があります
家族が反対しているなら、リースバックの条件を下げてもらう交渉だけでなく、別の方法も一度比べます。
- 通常売却して住み替える：市場に近い価格で売れる可能性がある一方、転居が必要になる
- 通常売却で引渡し時期を調整する：買主の合意が得られれば、一定期間住み続けられる場合がある
- リバースモーゲージなどの融資：自宅を担保に資金を借りる方法。対象物件、年齢、返済条件がある
- 小さい住宅へ住み替える：売却資金を残し、以後の住居費を抑えられる可能性がある
- 必要資金を減らす：施設費、借入れ、修繕など、資金の用途そのものを見直す
どの方法にも条件と負担があります。
ただ、リースバックだけを提示された状態と、複数の方法を同じ金額で比べた状態では、家族の判断は変わります。
家族会議は三十分に区切り、四つの数字だけを決めます
長い話し合いにすると、昔の相続話や親子関係の不満まで出てきます。
最初の家族会議は三十分と決め、次の四つだけを扱ってください。
- 必要な資金と期限
- 通常売却とリースバックの手取り差
- 十年間の家賃総額
- 賃貸借契約の終了日
家族からは、次のように伝えます。
「リースバックだから反対しているのではない。家賃を十年払った後にいくら残るのかと、いつまで住める契約なのかが分からないまま売ることに反対している」
本人は、
「家を残すことより、自分たちの生活費を確保したい。別の方法で同じ金額を用意できるなら、それも比べたい」
と話します。
その日は契約の結論を出さず、足りない資料を決めるところで終えて構いません。
親御さんが「家族には関係ない」と話を切る場合
親御さんが単独所有者で、契約内容を理解して判断できる状態なら、その意思は尊重されるべきです。
子どもが通帳や権利証を取り上げ、本人の判断を一方的に止めることが解決になるとは限りません。
一方で、家族には一度だけ、独立した比較を求める余地があります。
「契約を止める権利があるとは思っていない。ただ、通常売却の査定と、十年分の家賃、契約終了日を見せてもらってから決めてほしい」
この頼み方なら、親御さんの財産を管理しようとするのではなく、判断材料を増やす提案になります。
最近、物忘れが急に増えた、契約内容を説明できない、営業担当者の言葉をそのまま繰り返す、家族に隠して署名を急いでいるといった変化がある場合は、本人と営業担当者だけで話を続けない方が安全です。
訪問日時や説明内容を記録し、事業者へ「今後の説明は家族同席で行い、契約書案を事前に渡してください」と伝えます。
すでに署名した場合は、家族会議より先に契約書を集めます
自宅を不動産事業者へ売却する契約では、一般的な訪問販売のようなクーリング・オフができません。
契約後にやめようとすると、手付金や違約金が問題になる場合があります。
すでに署名や押印をしているなら、次を集めてください。
- 不動産売買契約書
- 賃貸借契約書
- 買戻しに関する書面
- 査定書と価格の根拠
- 営業担当者とのメールや録音
- 手付金、決済日、登記予定日が分かる書類
- 解約や違約金に関する条項
事実と異なる説明や、長時間の勧誘、断った後の執拗な勧誘などがあった場合は、事情によって契約の取消しなどを検討できる可能性があります。
自己判断で違約金を支払ったり、契約書を放置したりせず、消費者ホットライン188や弁護士へ早めに内容を伝えてください。
家族からでも消費生活センターへ状況を伝えられます。
今日は事業者へ「署名しない期間」を伝えます
家族の反対が続いている状態で、営業担当者の訪問を重ねても、話はまとまりにくくなります。
まず事業者へ、次の一文を伝えてください。
「家族と売却価格、十年分の家賃、契約期間、買戻し条件を比較します。売買契約書と賃貸借契約書の案を事前に送ってください。確認が終わるまで、訪問、署名、押印は行いません」
次に家族へは、
「賛成か反対かを決める前に、必要な金額と四つの契約条件を一緒に見てほしい」
と伝えます。
その場でリースバックを諦める必要も、押し通す必要もありません。
契約後の家賃と居住期間を家族全員が説明できる状態になってから、進むかどうかを決めればよいのです。
