不動産査定の前に家族で決めること｜親の家を売るか迷うときの話し合い方

「値段を聞くだけ」のつもりが、家族には売却の話に聞こえます

母親が介護施設へ入ることになり、実家がしばらく空くことになりました。

長男は、「空き家にしておくと傷むから、まず査定を取ろう」と言います。

妹は、「まだ母さんの家なのに、売る前提で話を進めるのは早い」と反対します。

母親本人へ聞くと、「みんなに任せる」と言った翌日に、「退院したら家へ戻る」と話します。

誰も家を安く手放したいわけではありません。けれど、家族が気にしていることは少しずつ違います。

「維持費を払い続けられるのか」
「施設費のために売った方がよいのか」
「思い出の家を手放して、親が後悔しないか」
「査定を頼んだら、そのまま契約を勧められそう」
「兄弟の一人だけで不動産会社と話してよいのか」

こうした状態で査定額だけを先に出しても、高い・安いという新しい争いが増えることがあります。

査定前に必要なのは、家族全員が売却へ賛成することではありません。

何を知るための査定なのか、誰の家について、誰がどこまで話を進めるのかをそろえることです。

最初の家族会議では、売るか残すかを決めなくて構いません

不動産会社へ査定を頼むことと、売却を依頼する媒介契約や売買契約を結ぶことは別の段階です。不動産取引では、査定や条件の検討を経て、仲介を依頼する場合に媒介契約を結び、その後に販売活動や売買契約へ進みます。

最初の家族会議では、次の五つだけをそろえます。

「査定を取る人は売却賛成」「反対する人は何もしない」という分け方をしない方が、家族で情報を共有しやすくなります。

子ども同士の話より先に、誰の所有物かを見ます

実家と呼んでいても、所有者が父親だけとは限りません。

土地は父親、建物は母親、夫婦の共有、亡くなった祖父の名義が残っている、といったケースがあります。

登記上の所有者が亡くなったままの場合、査定を受けることはできても、そのまま相続人の一人だけで売却手続きを完了できるとは限りません。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要です。義務を簡易に履行する相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、売却には別途、権利関係を反映した相続登記が必要です。

名義が分からない場合は、固定資産税の通知だけで決めつけず、登記事項証明書などで現在の登記を調べます。

親の家なら、家族の都合より本人の意思を先に置きます

子どもが施設費や空き家管理を負担していても、親名義の家を家族だけの判断で売る話にはできません。

認知症などにより契約内容を判断することが難しい可能性がある場合、子どもだから当然に本人の代わりとして売却できるわけではありません。成年後見制度は、判断能力が不十分な人の不動産や預貯金などの財産管理、契約を支援する制度です。個別の売却方法や家庭裁判所の手続が関わる場合があるため、査定後すぐ契約せず、司法書士や弁護士などへ事情を伝えてください。

「いくらになるか」より先に、なぜ価格を知りたいのかを決めます

目的が決まっていないまま査定を頼むと、一番高い金額を出した会社に気持ちが引っ張られやすくなります。

家族会議では、「高く売りたい」だけでなく、売却で解決したい問題を一文にします。

売却後に親がどこで暮らすかが曖昧なら、契約へ進みません

自宅の売却は、家の価格だけの問題ではありません。

売った後の住まいと生活費が決まっていなければ、高く売れても本人の生活が不安定になることがあります。

高齢者の自宅売却では、契約内容を十分に理解しないまま安価で売却した、売却後も住めると説明されたが家賃や契約条件が想定と違った、といった相談があります。自宅を不動産会社へ売却する契約は、原則としてクーリング・オフできません。住む場所と今後の収支が決まるまでは契約しないようにします。

査定前に決める価格は、最低売却額ではなく「判断の条件」です

相場を知らない段階で、「3000万円以下なら絶対に売らない」と決めても、その金額に根拠がなければ家族の希望を言い合うだけになります。

査定前は、金額そのものより、結果を受けてどう動くかを決めます。

不動産会社が媒介価額について意見を述べる場合、価格査定の手法や類似する取引事例など、合理的な根拠を示すことが求められています。査定額が高いか低いかだけでなく、「どの物件と比べたか」「何か月で売る想定か」「建物の状態をどう評価したか」を聞いてください。

査定額は、その金額で売れるという約束ではありません

査定額は、不動産会社が物件の状態や取引事例などをもとに示す売却価格の意見です。

実際に売れる金額は、売り出す時期、販売期間、建物の状態、買主との交渉、売主が急いでいるかなどによって変わります。国土交通省の不動産情報ライブラリでも、実際の取引価格には物件固有の条件や、売り急ぎ・買い急ぎなど当事者の事情が反映されると説明されています。

一番高い会社が悪いとは限りません。ただし、周辺事例より高い理由を説明できず、「今なら必ず売れる」とだけ言う場合は、一度持ち帰ります。

家族でも、仲介と買取を混ぜて比べないようにします

「査定額」と書かれていても、仲介で売り出す想定価格なのか、不動産会社が直接買い取る価格なのかで意味が違います。

仲介を依頼する場合は媒介契約を結びます。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、ほかの会社へ重ねて依頼できるか、売主自身が見つけた相手と取引できるかなどが異なります。査定訪問の日に急いで決めず、それぞれの違いを説明してもらいます。

不動産会社へ渡す情報は、家族の連絡担当を一人にまとめます

兄は「すぐ売りたい」、妹は「急いでいない」と別々に伝えると、査定条件や提案内容がそろいません。

電話の内容は、日付、会社名、担当者名、査定額、根拠、次に求められたことを短く残します。

査定前に家中を片づけ切る必要はありません

実家が散らかっていると、「こんな状態では査定を頼めない」と感じるかもしれません。

しかし、査定前に家財をすべて処分すると、親やきょうだいが残したかった物まで失うことがあります。

見栄えをよくするために、雨漏りやシロアリ、設備故障などを隠してはいけません。

家の状態をどこまで調査し、何を買主へ伝える必要があるかは、売却方法や契約内容に関わります。査定時に分かっている事実を伝え、修理や処分は見積もりを見てから決めます。

そろう書類だけ集め、見つからない物は一覧にします

最初の簡易査定で、すべての原本を渡す必要はありません。

原本を預ける場合は、何を誰へ渡したか控えを残し、返却時期を決めます。

最初は机上査定、売却を現実的に考えたら訪問査定へ進みます

家族がまだ売却に迷っている段階では、まず周辺の取引価格を調べ、少数の会社へ同じ条件で机上査定を依頼する方法があります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格、成約価格、地価公示、防災・都市計画情報などを確認できます。ただし、土地や建物にはそれぞれ固有の条件があるため、近所の取引額をそのまま自宅の価格に当てはめるものではありません。

複数社には、同じ条件と同じ質問を渡します

比較する会社を増やしすぎると、電話対応だけで家族が疲れます。

地域での売却実績や物件の種類を見ながら候補を絞り、同じ情報を伝えて査定の根拠を比べます。

会社名や査定額だけでなく、説明の内容を一枚の表へ並べます。

売却価格ではなく、手元に残る額を家族で見ます

3000万円で売れても、3000万円をそのまま施設費や住み替えへ使えるわけではありません。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消などの登記費用
• 測量や境界確認の費用
• 家財処分、引っ越し、清掃の費用
• 建物の解体や修理の費用
• 売却益が出た場合の税金
• 住宅ローン等の返済

土地や建物を売った場合の譲渡所得は、原則として売却代金から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例がありますが、所有者、居住状況、売却時期などの要件があり、適用には確定申告が必要です。

親がすでに自宅を離れている場合は、住まなくなった時期が特例の要件に関係する場合があります。査定額だけで売却時期を決めず、税務署や税理士などへ個別の状況を確認してください。

きょうだいの意見が割れたら、家への思いとお金の問題を分けます

残したい人がいる場合は、「残すべき」と言うだけでなく、固定資産税、保険、修繕、草木の管理、定期的な換気を誰が担うかまで話します。

売りたい人も、「高く売れるから」だけでなく、売却後の親の生活をどう支えるかを示します。

査定訪問の日には、契約しないと先に家族で決めておきます

査定担当者から丁寧な説明を受けると、「ここまでしてもらったのだから」と媒介契約まで進めたくなることがあります。

高齢者の自宅売却では、長時間の勧誘や十分に理解しないままの契約、相場より安い売却などの相談が寄せられています。分からないことが解決するまでは契約せず、高齢の所有者を一人で対応させないようにします。

不動産会社が買主になる契約では、宅地建物取引業法上のクーリング・オフができないため、署名後に無条件で元へ戻せるとは考えないでください。

査定後の家族会議では、金額以外の五項目を並べます

査定額が最も高い会社と、安心して任せられる会社が同じとは限りません。

売れなかった場合の値下げ提案まで説明できるか、親本人の意思を急がせず確認してくれるかも比べます。

今日決めるのは、売却価格ではなく査定の目的です

今日は、家族で次の一文を埋めてください。

続けて、登記名義人、親が家へ戻る可能性、査定後に家族で話す日を書きます。

査定は、家族の誰かが家を手放すと決める行為ではありません。

これから維持できるのか、売ると親の生活がどう変わるのかを考えるための材料を集める作業です。

価格を知る前に、家を売る理由と、売らない場合に誰が何を担うかを言葉にしておけば、査定額だけで家族の方針が揺れにくくなります。

まずは「いくらで売れると思う？」と話し始めるのではなく、「この家の価格を知って、何を決めたい？」と家族へ一問だけ聞くところから始めてください。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」：不動産取引の流れ、媒介契約の種類、仲介手数料、価格情報の調べ方。
• 国土交通省「標準媒介契約約款」等：媒介価額に関する意見と査定根拠の明示。
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：取引価格、成約価格、地価、防災・都市計画情報。
• 法務省「相続登記の申請義務化」「相続人申告登記」：申請期限と、売却時に必要となる登記。
• 国民生活センター・国土交通省：高齢者の自宅売却、リースバック、クーリング・オフに関する注意。
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」等：譲渡所得、3000万円特別控除、居住しなくなった後の期限。