固定資産税が負担で家を手放すか迷うとき｜売る前に出したい3つの金額

納税通知書を開き、「この家を持ち続けられるだろうか」と思った

春になると届く、固定資産税の納税通知書。

現役で働いていた頃は何とか払えていても、年金生活に入ると、一度に数万円の支払いが重く感じられます。

屋根や給湯器も古くなり、庭の手入れにもお金がかかる。使っていない部屋が増えた家を見ながら、

「住んでいるだけで、毎年こんなに払うのか」
「子どもはこの家へ戻らないと言っている」
「元気なうちに売った方がよいのでは」
「でも、手放した後に住む場所がなくなったら困る」

と考えるようになります。

相続した実家を持っている人なら、住んでいない家の税金、火災保険、草刈り、交通費まで負担していることもあるでしょう。

家は金額だけでは決めにくい財産です。思い出があり、家族との関係があり、手放した後の暮らしもあります。

だからこそ、「固定資産税が高いから売る」「思い入れがあるから残す」の二択にせず、三つの金額を出してから考えます。

• この家を一年持ち続ける金額
• 売った後に手元へ残る金額
• 手放した後の住まいにかかる金額

固定資産税だけでなく、家を一年持つ総額を出します

固定資産税が年12万円でも、家にかかる費用が12万円だけとは限りません。

直近一年に支払ったものを、次の表へ入れてください。

たとえば固定資産税が12万円でも、保険、庭の管理、小修繕を合わせると、年間30万円を超えることがあります。

一方、自分で住んでいる家なら、手放した後には家賃や管理費が発生します。

今の家へお金がかかる事実だけでなく、次の住まいにも費用がかかることを同じ表で比べます。

納税通知書は「今年の請求額」だけを見ず、内訳を読みます

固定資産税の納税通知書には、土地と建物の評価額、課税標準額、税額などが記載されています。

まず次を分けて見てください。

• 土地にかかる固定資産税
• 建物にかかる固定資産税
• 都市計画税の有無
• 住宅用地の特例が適用されているか
• 共有名義の場合の納税義務者
• 納期限と分割された各期の金額

住宅が建つ土地には、一定の要件のもとで住宅用地に対する税負担の軽減があります。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1となる仕組みがあります。ただし、実際の税額が単純に6分の1になるとは限らず、土地の面積や負担調整などによって計算は異なります。

通知書の見方が分からない場合は、市区町村の資産税担当へ、

「土地と建物の税額を分けて知りたいです。住宅用地の特例がどこへ反映されているか教えてください」

と尋ねます。

今年払えないときは、家を売る決断より先に自治体へ連絡します

納期限が近いのにお金を用意できないと、通知書を見ない場所へしまいたくなるかもしれません。

しかし、連絡せずに滞納を続けると、督促や延滞金、財産の差押えなどにつながる可能性があります。

病気、失業、収入の減少、介護費の増加などで一度に納めることが難しい場合は、自治体の納税担当へ早めに事情を伝えてください。

状況や自治体の運用により、分割納付、徴収猶予、減免などを検討できる場合があります。ただし、希望すれば必ず認められる制度ではなく、申請や資料の提出が必要になることがあります。

電話では、

「今年の固定資産税を納期限までに一括で払うことが難しい状態です。現在の収入と支出をお伝えしたうえで、利用できる納付方法があるか相談したいです」

と伝えます。

納税相談は、家を売るかどうかを決める場所ではありません。今すぐの滞納を避けながら、今後の暮らしを考えるための時間を作る手段です。

家を残すか手放すかは、五つの選択肢で比べます

家の負担を減らす方法は、すぐ売ることだけではありません。

「売れるか」だけではなく、「売った後の生活が続くか」で選びます。

今の家へ住み続けるなら、税金より先に十年分の修繕を見ます

固定資産税を払えるからといって、家を維持できるとは限りません。

古い戸建てでは、次のような支出が重なることがあります。

• 屋根や外壁の補修
• 給湯器やエアコンの交換
• 水漏れや配管の修理
• 雨どいや塀の補修
• シロアリや害虫への対策
• 階段や浴室への手すり設置
• 庭木の剪定や除草

すべてを正確に見積もる必要はありません。

「今後5年以内に壊れそうな物」「壊れたら生活できない物」「先送りできる物」の三つに分けます。

今の家へ住み続けたい場合は、固定資産税と最低限の修繕費を合わせても生活費が残るかを見てください。

家を売るときは、査定額ではなく手取り額で考えます

不動産会社から「2,000万円で売れる可能性があります」と言われても、2,000万円がそのまま手元へ残るわけではありません。

不動産会社へ査定を頼むときは、価格だけでなく、

• その価格の根拠
• 売れるまでの想定期間
• 値下げが必要になる可能性
• 建物付きと更地のどちらが売りやすいか
• 売主が負担する費用
• 売却後の手取り見込み

を聞きます。

一社の査定だけで決めず、条件をそろえて複数の見方を比べると、価格差の理由が分かりやすくなります。

売値より住宅ローンが多い場合は、先に残高を確かめます

住宅ローンが残っている家を売る場合は、売却代金でローンを返済し、抵当権を外せるかが重要になります。

たとえば、売却後の手取りが1,500万円でも、ローン残高が1,700万円なら、差額を用意しなければ通常の売却が難しい場合があります。

売却活動を始める前に、金融機関から現在の残高や一括返済に必要な金額を取り寄せてください。

返済が難しい状態にある場合は、延滞する前に借入先へ事情を伝えます。自己判断で売却契約を進めず、金融機関や状況に応じた法律・不動産の相談先と手順を確かめてください。

売却後の住まいを決めずに、家だけ先に売らない

家を売れば固定資産税はなくなりますが、住居費そのものがなくなるわけではありません。

年金生活で家を売る場合は、売却代金の大きさより、転居後に毎月いくら減っていくかを見ることが欠かせません。

次の住まいについて、少なくとも次の三つを出します。

• 入居時に必要な金額
• 毎月の住居費と生活費
• 医療や介護が増えた場合にも払える金額

売却の時期によって、その年度の固定資産税の請求先は変わりません

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で登記簿上の所有者となっている人へ、その年度分が課税されます。

年の途中で家を売っても、自治体からの納税通知は1月1日時点の所有者へ届くのが基本です。

売買の際には、引渡日を基準に売主と買主の間で固定資産税相当額を精算することがあります。ただし、これは売買契約上の取り決めであり、自治体に対する納税義務者そのものが途中で変わるという意味ではありません。

売却する年の税金については、売買契約書の精算条項と、決済時の明細を見てください。

古い家を先に壊すと、土地の税負担が変わる場合があります

古い建物があると、先に解体した方が売りやすいと思うかもしれません。

しかし、住宅を取り壊して住宅用地ではなくなると、土地に適用されていた固定資産税・都市計画税の軽減が翌年度以降受けられなくなる場合があります。

解体には費用もかかり、買主が建物を利用したい可能性もあります。

解体を決める前に、次の三者へそれぞれ聞いてください。

「古い家だから壊した方がよい」と一人の判断だけで進めず、税金と売却条件を並べて考えます。

空き家のまま残すなら、「いつまで」と管理担当を決めます

家族で話がまとまらないため、しばらく空き家にしておくこともあります。

一時的な保有であれば、すぐに結論を出さなくても構いません。

ただし、期限を決めない空き家は、税金と管理費だけを払いながら傷みが進みやすくなります。

• 月に何回換気・通水するか
• 庭木や雑草を誰が見るか
• 雨漏りや外壁の破損をどう発見するか
• 郵便物や近隣からの連絡を誰が受けるか
• 火災保険の契約内容が空き家の状態に合っているか
• いつ売却・賃貸・解体を判断し直すか

を決めてください。

管理が不十分な空き家は、倒壊、外壁の落下、害虫、不法侵入などの問題につながります。

市区町村から管理不全空家や特定空家に関する指導を受け、改善せず勧告を受けた場合は、土地の住宅用地特例が受けられなくなることがあります。

貸せば固定資産税を賄えるとは限りません

売る決心がつかないとき、賃貸に出して家賃収入を得る方法も考えられます。

ただし、家賃の全額が自由に使えるわけではありません。

• 入居前の修繕・清掃費
• 管理会社へ支払う費用
• 空室期間の固定資産税と維持費
• 設備が壊れた際の修理費
• 火災保険や賃貸用の保険
• 家賃収入に関する税務
• 退去後の原状回復や再募集

が発生します。

不動産会社へは、予想家賃だけでなく、修繕費、空室を含めた年間収支を出してもらいます。

自分や家族が数年後に戻る可能性がある場合は、賃貸借契約の期間や退去条件についても、契約前に説明を受けてください。

自分が住んでいた家を売る場合は、税の特例を確かめます

土地や建物を売り、取得費や売却費用を差し引いて利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかることがあります。

自分が住んでいる家や、以前住んでいた一定の家を売った場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、家を売れば自動的に適用されるわけではありません。

• いつまでその家に住んでいたか
• 誰へ売るか
• ほかの住宅税制を利用しているか
• 建物を取り壊したか
• 期限内に売却したか

などの要件があります。

売却契約を決める前に、税務署や税理士へ、利用できる特例と必要書類を確かめてください。

相続した実家は、名義と期限を先に確かめます

親名義のままになっている実家は、相続人の一人だけで自由に売却できるものではありません。

まず登記事項証明書などで、現在の所有名義を見ます。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に登記を申請する必要があります。義務化前に発生した相続も対象となります。

遺産分割がまとまらず登記を進められない場合に利用できる手続きもあるため、法務局や司法書士などへ状況を伝えてください。

相続した空き家を売った場合には、一定の要件を満たすと譲渡所得から特別控除を受けられる制度があります。

対象となる家屋、売却期限、売却価格、耐震改修や取り壊しなどに細かな条件があり、2026年時点では2027年12月31日までの一定の売却が対象とされています。

相続人が3人以上の場合は控除限度額が異なることもあるため、家族だけで判断せず、税務署や税理士、市区町村の空き家担当へ確認してください。

共有名義の家は、「売りたい人」だけで決めない

夫婦や兄弟で共有している家は、家全体を売るために共有者同士の意思をそろえる必要があります。

一人は売りたい、一人は残したい、一人は話し合いへ参加しないという状態では、査定を取っても売却を進めにくくなります。

固定資産税を一人だけが立て替えている場合は、その記録も共有します。

過去の支払いを当然に売却代金から差し引けるとは限らないため、家族間で合意するか、状況に応じて法律の専門職へ確かめてください。

子どもから「早く売って」と言われても、本人の住まいを先に決めます

親の家が広く、維持費が高いと、子ども世代は早めの売却を勧めることがあります。

親が高齢になってから売却手続きをするのは大変だから、元気なうちに進めたいという心配もあるでしょう。

ただし、住んでいる本人にとっては、家を売ることは生活の場所を失うことです。

本人が判断できるうちに情報を集めることと、売却を急がせることは別です。

「売れない家」だった場合の出口も先に考えます

査定を依頼した結果、希望した価格では買い手が見つからないこともあります。

古い家、交通が不便な地域、境界が不明な土地、再建築に制限がある土地などは、売却に時間がかかる場合があります。

そのときは、

• 価格を下げて売却する
• 建物付きのまま売る
• 解体して土地として売る
• 自治体の空き家バンクへ登録する
• 賃貸や別の活用方法を検討する
• 一定期間は管理しながら保有する

といった方法を比較します。

空き家バンクは、すべての物件が登録できるわけではなく、自治体ごとに条件があります。物件がある地域の空き家担当へ尋ねてください。

売却の話が進んでも、その場で契約を急がない

固定資産税の支払いが迫っていると、「すぐ買います」と言われた相手へ早く売りたくなることがあります。

契約前に、少なくとも次を確かめます。

• 売却価格と手付金
• 仲介か買取りか
• 契約を解除できる条件
• 残った家具や家財を誰が処分するか
• 建物の不具合をどこまで伝えるか
• 測量や解体を誰が負担するか
• 引渡しまでに行うこと
• 代金が支払われる時期

仲介による売却と、不動産会社による買取りでは、価格や売却までの期間が異なります。

早く現金化できることだけでなく、条件を含めた手取り額を比べてください。

家を手放すか迷うときの比較表を一枚作ります

数字が正確でなくても、三つの選択肢を同じ項目で比べると、「税金が嫌だから売る」という一つの理由から離れて考えられます。

今日することは、売却査定を申し込むことだけではありません

今日は次の三枚を手元へ出してください。

• 固定資産税の納税通知書
• 火災保険や修繕費が分かる資料
• 住宅ローンがあれば残高が分かる資料

そして紙へ、次の三つを書きます。

• 家を一年持つために必要な金額
• 今後五年以内に必要になりそうな修繕
• 手放した場合に住みたい場所と毎月払える住居費

今年の税金を払うことが難しいなら、売却の結論を出す前に自治体の納税担当へ電話します。

売却を考えられる状態なら、査定額だけでなく、諸費用を引いた手取り額を出してもらいます。

配偶者や子どもと話すときは、

「この家を残したいか」

だけでなく、

「一年いくらなら持ち続けられるか」
「売った後はどこで暮らすか」
「三年後も同じ方法を続けられるか」

を一緒に考えてください。

家を手放すことは、これまでの暮らしを否定することではありません。

反対に、思い出があるからと、生活費を削り続けて持つ必要もありません。

固定資産税、売却後の手取り、次の住居費。この三つが見えれば、「払うのが苦しい」という焦りから少し離れ、これからの暮らしに合う形を選べるようになります。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「空き家対策特設サイト」
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 各市区町村「固定資産税・都市計画税」「納税相談」