古い実家は残すべき？解体前に確かめたい建物の状態と土地の使い道

玄関を開けるたび、「この家をなくしてよいのか」と立ち止まります

親が亡くなった後、誰も住まなくなった実家。

久しぶりに中へ入ると、柱についた子どもの背丈の印、家族で囲んだ食卓、母が使っていた茶わんが、そのまま残っています。

一方で、天井には雨染みが広がり、庭木は隣家の敷地へ伸び始めている。台風が来るたび、屋根瓦が飛ばないか気になります。

解体業者からは「古いので早めがよい」と言われ、不動産会社からは「建物がない方が売りやすいかもしれない」と言われる。

けれども、きょうだいへ話すと反応が分かれます。

「誰も住まないなら壊した方がいい」
「お父さんが建てた家を、そんなに簡単になくせない」
「子どもが将来使うかもしれない」
「近くに住んでいる人が管理すればいい」

実家を残すか壊すかという話には、建物の価値だけでなく、親への気持ち、きょうだい関係、相続した責任、これから支払うお金が重なっています。

そのため、「解体費はいくらか」だけを調べても結論は出ません。

まずは、今すぐ安全のために動く必要があるのか、それとも数か月かけて比較できる状態なのかを分けます。

最初に決めるのは「壊すか」ではなく、今すぐ危険を止める必要があるかです

家族の話し合いが終わるまで、実家の状態が変わらず待ってくれるとは限りません。

国土交通省は、空き家を長く放置すると老朽化や損傷が進み、売却・賃貸が難しくなるだけでなく、害虫や倒壊などで周囲へ影響するおそれがあると案内しています。

次の状態が見られる場合は、解体するかどうかの結論とは別に、自治体や建築の専門家へ早めに状態を見てもらいます。

• 屋根材、外壁、雨どいなどが落ちそうになっている
• 塀や門柱が道路・隣地側へ傾いている
• 雨漏りが続き、柱や床まで傷んでいる
• 窓や扉が壊れ、誰でも中へ入れる
• 庭木や枝が道路、電線、隣家へ伸びている
• 害虫、動物、悪臭、ごみの問題が起きている
• 台風、積雪、地震の後から急に状態が変わった
• 近隣や自治体から修繕・管理について連絡が来ている

空家法では、放置すれば危険な「特定空家等」になるおそれがある建物を「管理不全空家等」とし、市区町村が指導や勧告を行える仕組みが設けられています。勧告を受けた敷地は、固定資産税等の住宅用地特例から外れる場合があります。

ただし、自治体から連絡が来たからといって、家族だけで直ちに解体契約を結ぶ必要はありません。

通知に書かれた危険箇所、求められている対応、期限を聞き、部分的な修繕や立入り防止で時間を確保できるのかも確かめます。

「残す」には、何もしない以外の選択肢があります

実家を残すというと、現在の姿のまま何年も維持することを想像しがちです。

しかし、残し方はいくつかあります。

「残す」と言う人がいるなら、誰が何のために残したいのかを具体化します。

年に一度集まるためなのか。将来、子や孫が住む可能性があるのか。親の荷物を処分できないためなのか。それとも、解体を決めたことへの後悔が怖いのか。

目的が違えば、家全体を残さなくても叶えられる場合があります。

使う人がいるかは、「いつか」ではなく年月で聞きます

家族会議では、「いつか誰かが住むかもしれない」という言葉が出やすくなります。

可能性を否定する必要はありませんが、その間にも税金、管理、劣化は続きます。

次の質問へ置き換えてみてください。

• 誰が使う予定なのか
• 何年何月ごろから使うのか
• 住宅、仕事場、物置など、何に使うのか
• 改修費を誰が負担するのか
• 使用開始まで、誰が管理するのか
• 予定が実現しなかった場合、いつ売却や解体へ切り替えるのか

使う人と時期が決まらない場合は、「とりあえず残す」ではなく、「半年間は管理し、その間に査定と建物調査を行う」と期限を付けます。

1年間残した場合の費用を出すと、話し合いが現実に戻ります

解体費はまとまった金額なので目立ちます。

一方、家を残す費用は少額ずつ発生するため、家族が全体を把握していないことがあります。

過去1年間に実際に払った金額を合計し、次の一年に必要となりそうな修繕費を加えます。

解体費100万円と年間管理費20万円なら、単純に「解体の方が高い」とは言い切れません。5年間保有すれば管理費だけで同程度になる可能性があり、その間に建物の傷みが進むこともあるからです。

反対に、半年後に利用する人が決まっているなら、解体より応急修繕と管理を選ぶ方が合う場合があります。

解体費は建物の広さだけでなく、敷地と残置物で変わります

「木造住宅なら坪いくら」という目安だけで予算を決めると、契約後の追加費用に驚くことがあります。

解体見積もりには、建物本体以外の作業が含まれているかを見ます。

見積書に「解体工事一式」とだけ書かれている場合は、追加費用の条件が分かりません。

少なくとも次の言葉で聞き返します。

「基礎、塀、庭木、井戸、浄化槽まで含まれていますか」

「地中から廃材などが出た場合、作業前に金額を提示してもらえますか」

「家財を残した場合と、家族が片付けた場合の差額を出してください」

「工事後は、土地をどの状態で引き渡しますか」

古い家では、アスベストの調査費も最初から聞いておきます

建築物を解体するときは、工事前に石綿（アスベスト）が使われているかを調査する必要があります。2023年10月からは、建築物の解体・改修工事における事前調査を、一定の資格を持つ者が行うことが義務付けられています。一定規模以上の工事では、調査結果の報告も必要です。

アスベストは、屋根材や外壁材、天井材、断熱材などに含まれている場合があります。見た目や建築年だけで、家族が「入っていない」と判断しないでください。

業者へは次を聞きます。

• 事前調査を行う人の資格
• 書面・目視調査の費用
• 分析調査が必要になった場合の費用
• アスベストが見つかった場合の追加見積もり
• 届出や調査結果報告を誰が行うか
• 近隣への説明や飛散防止対策

最初の見積もりが安くても、アスベスト調査や除去が別料金であれば、最終的な負担は変わります。

所有名義が決まっていなければ、解体契約を先に進めません

親名義の実家を、長男や近くに住む子どもが「自分が窓口になって壊そう」と考えることがあります。

しかし、解体は建物そのものを失わせる行為です。

相続人が複数いる、共有名義になっている、遺産分割が終わっていない場合は、誰が所有者で、誰の合意が必要かを契約前に明らかにします。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。制度開始前に発生した相続も対象となります。

一人が解体費を出す場合も、「払った人が土地を取得する」と自動的に決まるわけではありません。

誰がいくら負担し、売却代金から精算するのか。解体後の土地を誰が取得するのか。家族の合意を記録に残してください。

家族会議では、思い出と費用を同じ言葉で争わないようにします

「維持費がもったいない」と「親の家をなくしたくない」をぶつけても、どちらが正しいかは決まりません。

家族会議では、話を三つに分けます。

• 建物の安全と期限
• お金と管理の役割
• 思い出として残したいもの

一度の会議で結論を出せなければ、次回までの宿題を一人ずつ分けます。

• 一人は登記と相続人を確かめる
• 一人は現状売却と更地売却の査定を取る
• 一人は解体見積もりと自治体の制度を調べる
• 一人は家財と残したい物を一覧にする

近くに住む人だけが、草刈り、近隣対応、業者立会い、費用立替えをすべて担う形は長く続きません。

解体しても、実家の思い出まで捨てる必要はありません

解体へ気持ちが向かない理由が、「家を壊したら親との時間までなくなる気がする」というものであれば、思い出を別の形に移せます。

工事日が決まってから慌てて探すのではなく、家族で一度、家の中を歩いてください。

• 外観と各部屋を写真・動画に残す
• 柱の背丈の印や、ふすまの落書きを撮影する
• 家の間取りを簡単な図にする
• 表札、欄間、建具、照明、取っ手など、残したい部材を選ぶ
• 庭木の種や挿し木を残せるか聞く
• 食器、手紙、写真、賞状などを家族別に分ける
• 親戚へ、家にまつわる思い出を聞いて記録する
• 解体前に家族で集まる日を設ける

部材を取り外して残したい場合は、家族が工事直前に勝手に外すのではなく、解体業者へ範囲と時期を伝えます。安全に外せない物や、追加費用がかかる物もあります。

写真を残すことは家を残すことと同じではありません。

それでも、「何も残さず壊してしまった」という後悔を減らす助けにはなります。

解体前に、古家付きと更地の両方で売却査定を取ります

「更地の方が売りやすい」という言葉だけで解体を決めるのは避けます。

地域や建物の状態によっては、買主が改修したい、解体費を含めて購入条件を調整したいという場合があります。

反対に、建物の状態が悪く、土地としてでなければ検討されにくい場合もあります。

査定額は、必ずその金額で売れるという約束ではありません。

複数の事業者へ同じ条件で聞き、価格だけでなく、解体前後でどのような買主を想定しているかも比べます。

解体後の固定資産税と土地利用を、工事前に決めます

住宅が建っている土地には、一定の住宅用地特例が適用されている場合があります。

建物を取り壊し、翌年1月1日時点で住宅の敷地でなくなれば、その後は特例を受けられず、土地分の固定資産税等が増える可能性があります。家屋分の税額はなくなるため、現在の総額が必ずそのまま「6倍」になるわけではありません。

自治体の固定資産税担当へ、納税通知書を手元に置いて聞きます。

• 現在の土地へ住宅用地特例が適用されているか
• 年内に全棟を解体した場合、翌年度の土地税額はいくらになりそうか
• 現在の家屋分の税額はいくらか
• 建替え予定がある場合、地域独自の取扱いがあるか
• 解体後に必要な税務上の届出があるか

解体後の土地にも、草刈り、柵、排水、近隣対応などの管理が残ります。

売却予定がないまま更地にする場合は、誰が何年間管理するのかまで決めてください。

空き家売却の税制は、壊す時期や売り方で条件が変わります

相続した実家を売る場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る特別控除」を利用できる可能性があります。

対象期間は2027年12月31日までで、建築時期、親の居住状況、相続後の利用、売却期限、売却価格、耐震改修・取壊しなど、複数の要件があります。相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円です。

この特例は、相続した実家を売れば誰でも受けられるものではありません。

売却の前後に解体する場合も適用条件があるため、次の資料をそろえて税務署や税理士へ聞きます。

• 親が亡くなった日
• 建物の建築年月日
• 親が施設へ入っていた場合の時期と家の利用状況
• 相続人の人数
• 相続後に家を貸した・使った事実
• 売却と解体を予定する時期
• 売却予定価格

税制を知る前に解体契約や賃貸を進めると、選べたはずの方法へ影響する場合があります。

補助金は、解体契約の前に自治体へ聞きます

自治体によっては、危険な空き家の除却、家財整理、改修、空き家バンク活用などに補助制度を設けている場合があります。国土交通省も、解体・改修で自治体の補助制度を利用できる場合があるため、空き家の所在する市区町村へ問い合わせるよう案内しています。

対象となる建物、所有者、所得、工事業者、申請時期などは自治体ごとに異なります。

次の点を契約前に聞いてください。

• 実家が補助対象となる空き家か
• 現地調査や危険度判定が必要か
• 相続登記が終わっている必要があるか
• 市内事業者を使う条件があるか
• 解体契約・着工の前に申請が必要か
• 家財処分、塀、庭木、アスベスト費用も対象になるか
• 解体後の土地利用に条件があるか

「補助金が出ると聞いた」という情報だけで業者を決めず、制度名と申請窓口を自治体へ直接確かめます。

契約書では、安さより「どこまで壊して、どこへ運ぶか」を見ます

解体見積もりは、同じ建物でも工事範囲が違えば金額を比べられません。

複数の業者へ、同じ条件で現地見積もりを依頼します。

「今日契約すれば安くする」「今すぐ壊さないと危険」と不安を強くあおり、その場で契約を迫る業者には注意が必要です。消費者庁も、住宅工事について複数業者から見積もりを取り、見積書の内容を確かめるよう注意を促しています。

訪問や電話勧誘による契約などではクーリング・オフの対象になる場合があります。契約内容に疑問があるときは、工事を進める前に消費者ホットライン188などへ確認します。

工事に必要な届出を、すべて業者任せにしないようにします

特定の建設資材が使われた建築物で、床面積の合計が80平方メートル以上の解体工事は、建設リサイクル法の対象となり、原則として工事着手の7日前までに分別解体等の計画を届け出る必要があります。発注者にも届出上の役割があるため、誰が書類を作り、誰の名義で提出するかを業者へ聞いてください。

解体後には、登記されている建物の滅失登記も必要です。不動産登記法では、建物が滅失した日から1か月以内に申請することとされています。

工事後に受け取る書類や進める手続きを一覧にしておきます。

• 工事完了を示す書類や写真
• 建物滅失登記に使う取壊し証明書など
• 廃棄物やリサイクルに関する完了報告
• 電気・ガス・水道等の契約変更
• 火災保険等の解約・変更
• 固定資産税担当への必要な届出
• 解体後の土地の管理方法

「登記も全部やります」という業者の言葉だけでなく、誰が申請者となり、別料金がかかるのかを書面で確かめます。

半年だけ残す場合も、管理する人と点検日を決めます

どうしても結論が出ないときは、無期限に先送りせず、判断期間を設けます。

その間も、通風、雨漏り、屋根・外壁、庭木、郵便物、防犯などの管理は続けます。自分たちで管理できない場合は、空き家管理事業者などを利用する方法もあります。

「半年残す」と決めた人がいるなら、その半年分の費用と役割も同時に決めます。

今日することは、実家を四つの視点で一枚にすることです

実家を壊したら後悔するかもしれない。残せば負担が続くかもしれない。

どちらにも不安があるときは、今日中に結論を出さなくて構いません。

まず、紙へ次の四つを書いてください。

• 危険な場所：屋根の一部、傾いた塀、雨漏り
• 今後使う人と時期：現時点では具体的な予定なし
• 1年間にかかる費用：税金、保険、草刈り、交通費
• 次に確かめること：名義、現状査定、解体見積もり、解体後の税額

次に、家族へ「壊すか残すか決めよう」と連絡するのではなく、こう伝えます。

危険が迫っているなら、安全対策だけ先に動く。

使う予定があるなら、誰がいつから使い、改修費をどうするかを決める。

予定がないなら、現状売却と解体後の売却を同じ条件で比べる。

思い出が決断を止めているなら、写真や部材、家族の記憶を別の形へ移す。

実家を解体することは、親との時間をなかったことにする行為ではありません。

残すことも、必ずしも親を大切にする唯一の方法ではありません。

これから誰がどの負担を引き受けられるのかを見ながら、家族が後から説明できる順番で決めること。その過程そのものが、実家と家族に対する誠実な向き合い方です。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「空き家対策特設サイト」：空き家の管理、活用、除却、自治体の補助制度や相談窓口に関する確認先。
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」：管理不全空家等・特定空家等への措置と、住宅用地特例に関する確認先。
• 法務省・法務局「相続登記の義務化」「建物を取り壊した場合の登記」：相続登記、建物滅失登記に関する確認先。
• 環境省「建物を壊すときにはどうしたら良いの？」：解体前のアスベスト事前調査、報告・届出、飛散防止に関する確認先。
• 国土交通省「建設リサイクル法の対象となる建設工事」：床面積80平方メートル以上の解体工事の届出と分別解体に関する確認先。
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」：相続した空き家の譲渡所得に関する特別控除の確認先。
• 自治体の固定資産税担当窓口：住宅を取り壊した後の住宅用地特例と税額変化に関する確認先。