親の施設入居後、実家はいつ売る？家族が後悔しにくい判断の順番

実家へ行くたび、「まだ売らなくていい」と鍵を閉めて帰る

親が施設へ入ってから、誰も住まなくなった実家。

冷蔵庫の電源は切ったものの、食器棚には親が使っていた茶わんが残り、押し入れには季節の布団が入ったままです。

兄弟からは「空き家のままでは傷むから、早く売ろう」と言われます。

けれど、親はときどき「体が良くなったら家へ帰りたい」と話す。家族も、実家を売った後で親が帰りたがったらどうすればよいのか分かりません。

親が亡くなった後なら、今度は別の迷いが生まれます。

「四十九日も終わっていないのに、売る話をするのは早すぎる」
「もう少し待てば、高く売れるかもしれない」
「片付けてから査定を頼もう」

そうして半年、一年と過ぎる間にも、固定資産税の通知は届きます。庭木が伸び、雨どいが外れ、近所から「一度見に来てもらえませんか」と連絡が入ることもあります。

売却を迷う気持ちは、家への執着だけではありません。

親の住まいを奪ってしまうのではないか。思い出を処分するようで申し訳ない。安い時期に売って兄弟から責められないか。自分の判断で家族の財産を減らしたくない。

こうした気持ちが重なると、「まだ決めない」という選択が一番安全に見えます。

けれど、決めない間にも家は古くなり、管理する家族も年齢を重ねます。

必要なのは、今日売るかどうかを決めることではありません。いつまでなら待てるのかを、家族で決めることです。

「売り時」は相場より、四つの期限を重ねて考えます

不動産価格が最も高くなる時期を正確に当てることは困難です。

実家の売却では、市場の動きだけでなく、家族と建物側の期限を並べた方が、現実に合った判断ができます。

家族会議では、「今売るか、永久に残すか」という二択にしません。

「親の退院後の住まいが決まる12月まで待ち、1月に改めて判断する」

「相続登記と査定を3か月以内に終え、その結果を見て売却するか決める」

このように、保留する期間にも終わりを置きます。

親が住んでいる家は、子どもの都合だけでは売れません

親が実家の所有者で、今も暮らしている場合、家族が「維持が大変だから」と一方的に売却を決めることはできません。

まず本人が、今の家でどのように暮らしたいのかを聞きます。

• 階段や浴室がつらくなっても住み続けたいのか
• 平屋や高齢者向け住宅への住み替えを考えられるか
• 売却後の住まいと生活費はどうするか
• 家に残したい物や、近所とのつながりは何か
• 売却代金を何に使う予定か

「高く売れるうちに売った方が得」と説明するだけでは、親が住み慣れた場所を離れる不安は解消されません。

売却の話より先に、売った後の一日を具体的にします。

朝はどこで起きるのか。病院へどう通うのか。仏壇や家具をどこへ置くのか。友人と会えるのか。

次の住まいが見えない状態では、親が売却を拒むのも無理はありません。

施設入居後は「帰るかもしれない」を日付と条件に変えます

親が施設や病院へ移った直後は、実家をすぐ売らずに残す家庭が多いでしょう。

本人も家族も、新しい生活が一時的なものか、長く続くものか判断できないからです。

問題になるのは、何年たっても「いつか帰るかもしれない」のままになることです。

帰宅の可能性は、気持ちだけでなく生活条件で考えます。

主治医やケアマネジャー、施設職員へは、次のように聞きます。

「本人は家へ帰りたいと話しています。現在の状態で自宅生活を再開する場合、どのような介助や住宅改修が必要になりますか。3か月後に改めて帰宅の可能性を判断したいです」

帰宅が難しいと言われても、その場で本人へ「もう帰れない」と告げる必要はありません。

何が難しく、何を整えれば可能性があるのかを分けます。そのうえで、家を残す期間を家族で決めます。

親が売却を理解できるか不安なら、契約を急がないでください

親名義の家を売るには、本人が売却の意味や条件を理解し、意思を示せることが前提になります。

認知症の診断があるから、直ちにすべての契約ができないと決まるわけではありません。一方で、契約内容や代金、売却後に家へ戻れないことを理解できない状態なら、子どもが署名を代わるだけでは進められません。

判断力に不安があるときは、不動産会社へ査定を頼む段階でその事情を伝え、司法書士や成年後見制度を扱う窓口へ手順を確かめます。

成年後見人などが本人に代わって居住用不動産を売却する場合、現在住んでいない家でも、施設入所前に住んでいた家や将来戻る可能性がある家は、家庭裁判所の許可が必要となることがあります。許可なく行った処分は無効とされています。

「今なら高く売れそうだから」という理由だけで、本人の権利を後回しにしないでください。

親が亡くなった後は、片付けより先に名義と相続人を見ます

親が亡くなった後、家財を片付ければ売り出せると思っていたものの、登記名義が祖父のままだったということがあります。

最初に土地と建物の登記事項証明書を取得し、次の点を見ます。

• 土地と建物の名義人は誰か
• 土地と建物の所有者が異なっていないか
• 親より前の世代の名義が残っていないか
• 抵当権などが残っていないか
• 相続人は誰か
• 遺言書や遺産分割協議書があるか

相続で不動産を取得した相続人には、取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する義務があります。2024年4月1日より前の相続で未登記の不動産も対象となり、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。

相続人が多く、すぐに遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もあります。ただし、その後に遺産分割が成立した場合は、成立日から原則3年以内に内容に沿った登記が必要になります。

登記が済んでいないから査定も頼めない、というわけではありません。

査定や売却条件の情報は先に集めつつ、契約までに必要な相続手続きを司法書士や法務局へ確認します。

共有名義になった実家は、売却価格の前に全員の合意をそろえます

兄弟で実家を相続し、共有名義にした場合、一人だけが売却を決めることはできません。

共有不動産全体の売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。

家族の意見が分かれているときに、不動産会社の査定額だけを見せて説得しようとすると、反対する人は「親の家をお金だけで見ている」と感じることがあります。

最初の話し合いでは、売却の賛否ではなく、次の三つを一人ずつ答えます。

「残したい」という気持ちと、「管理や費用はほかの兄弟へ任せたい」という希望は分けて扱います。

家を残すなら、誰が、いつまで、どの費用を負担するのかまで決めます。

売却を急がなくても、税の期限だけは先に調べます

税の特例だけを理由に売却を急ぐ必要はありません。

ただし、家族が迷っている間に期限が過ぎると、後から選び直せない場合があります。

親本人が住まなくなった家について、一定の条件を満たせば、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が、居住用財産の3,000万円特別控除の対象となる可能性があります。

相続した空き家の特例は、一定の条件を満たす場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売り、かつ2027年12月31日までに譲渡することが必要です。老人ホーム等へ入所していた親の家も、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。

相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる特例もあります。

どの制度が有利かは、売却価格、取得費、相続税額、建築時期などで変わります。

「3,000万円もらえる制度」ではなく、売却利益から一定額を控除する制度です。査定を取った段階で、税務署や税理士へ期限と適用可能性を聞いてください。

売るのを待つなら、年間いくらで家を残しているかを出します

実家を残す費用は、固定資産税だけではありません。

年間30万円かかる家を「あと3年だけ」と残せば、単純計算でも90万円です。途中で屋根や給湯設備の修理が必要になれば、さらに増えます。

この金額は、すぐ売るべきだと家族を追い込むために出すのではありません。

思い出や帰宅の可能性を残すために、家族が実際に払っている費用を見えなくしないためです。

管理しないまま待つことは、現状維持ではありません

誰も住まない家は、使わなくても少しずつ傷みます。

雨漏り、配管の不具合、庭木、害虫、不法投棄などが起きても、発見が遅れやすくなります。

空き家の所有者には、周辺へ悪影響を及ぼさないよう適切に管理することが求められます。管理状態が悪化し、市区町村から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合、土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例から外れる可能性があります。

保留期間中は、次の点を最低限決めてください。

• 月に何回、誰が家を見るか
• 雨漏りや破損を誰へ連絡するか
• 庭木や草をどの時期に手入れするか
• 近隣からの連絡を誰が受けるか
• 修繕費をいくらまで負担するか
• 危険が見つかった場合、売却判断日を前倒しするか

今は待った方がよい状態と、売却準備を進めたい状態

家族ごとに事情は違いますが、判断を止める理由と、準備を進める理由を分けると話しやすくなります。

「待つ」に当てはまる場合でも、査定や登記確認まで止める必要はありません。

判断に必要な情報だけは集め、売却契約をするかどうかを後で決めます。

売ると決めていなくても、査定と建物の状態は調べられます

不動産会社へ査定を頼んだら、そのまま契約しなければならないと思う方もいます。

査定は、家族が判断するための材料です。

次の条件を分けて聞くと、家の今後を比べやすくなります。

• 建物と家財を残した現況で売る場合
• 家財を片付けて売る場合
• 最低限の修繕をして売る場合
• 建物を解体して土地として売る場合

国土交通省は、空き家の売却前に建物状況調査（インスペクション）を利用すると、建物の状態を把握し、修繕の必要性を考えたり、売却後のトラブルを減らしたりする材料になると案内しています。自治体の空き家バンクを利用する方法もあります。

査定を依頼するときに伝えたいこと

• まだ売却を決定していないこと
• 親が施設から戻る可能性を検討中であること
• 登記名義と相続手続きの状況
• 雨漏り、傾き、設備故障など分かっている不具合
• 家財が残っていること
• 家族で判断する予定日
• 査定価格の根拠と想定売却期間を知りたいこと

査定額が高い会社へすぐ決めず、どのような条件ならその価格で売れると考えているのかを聞きます。

解体やリフォームは、売却査定を取ってから決めます

古い家だから、解体しないと売れない。壁紙が汚れているから、リフォームしなければならない。

そう考えて先に工事をすると、費用を売却価格で回収できない場合があります。

地域や買主によっては、古家付きのまま購入し、自分で改修や解体を希望することもあります。

工事前に、少なくとも次の三つを比べます。

「きれいにしてから査定」ではなく、今の状態を見せたうえで、手を加えた場合との差を聞いてください。

思い出の整理と、不動産の売却判断を同時に終わらせなくてよい

実家を売る話が進まない原因が、価格ではなく家財であることがあります。

親の服、アルバム、仏壇、子どもの頃の机。これらをすべて選び終わるまで売却できないと思うと、何年あっても足りません。

家財は、次の四つに分けます。

写真に残せる物は撮影し、家そのものを残さなくても記憶を持ち続けられる形を作ります。

「アルバムを選び終えたら査定する」のではなく、査定と家財整理を並行しても構いません。

家族会議では、売却日より「判断日」と担当者を決めます

家族全員が納得するまで待とうとすると、誰も反対しない完璧なタイミングを探すことになります。

最初の会議で決めたいのは、売却日ではありません。

兄弟へは、次のように伝えられます。

「今すぐ売ることを決めたいのではありません。母が家へ戻れる可能性、年間維持費、売却した場合の手取り、税の期限を10月までにそろえたいです。その結果を見て、残すなら誰がいつまで管理するか、売るなら誰が手続きをするかを決めませんか」

売却へ反対する人には、反対の理由とともに、待つ間に負担できる費用や役割も聞きます。

3か月で判断材料をそろえる進め方

売却を急ぐ必要はなくても、情報集めまで何年もかける必要はありません。

3か月後にも判断できない場合は、なぜ決められないのかを明らかにします。

親の住まいが決まらないのか。兄弟の一人と連絡が取れないのか。思い出の品を選べないのか。査定価格に納得できないのか。

原因が分かれば、その問題だけを別に扱えます。

今日決めるのは、実家を売る日ではありません

今日、紙へ次の五つを書いてください。

• 現在の所有者
• 親または家族が実家へ戻る可能性
• 一年間の維持費
• 家の傷みで気になっている場所
• 売るか残すかを次に話す日

分からないところは空欄で構いません。

空欄になった項目が、次に調べることです。

所有者が分からなければ登記事項証明書を取る。戻れる可能性が分からなければ、主治医やケアマネジャーへ聞く。価格が分からなければ、現況のまま査定を頼む。

実家を売ることは、親との時間をなかったことにすることではありません。

反対に、家を残すことだけが親を大切にする方法でもありません。

誰も住まない家を守るために、家族の貯金や休日、兄弟関係がすり減っているなら、その負担も判断材料に入れてよいのです。

売るかどうかを今日決めなくても、「いつまでに決めるか」は決められます。

まずは3か月後の日付を一つ置いてください。その日までに必要な事実をそろえることが、家族の気持ちを置き去りにせず、実家の時間だけを止めない進め方になります。

出典・確認先メモ

• 法務省「相続登記の申請義務化について」：相続登記の3年以内の申請義務、2024年4月1日以前の相続に関する期限、相続人申告登記の確認先。
• 裁判所「成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可」：成年後見人等が本人の居住用不動産を売却する際の家庭裁判所の許可に関する確認先。
• 国税庁「マイホームを売ったときの特例」：以前住んでいた家を売る場合の3,000万円特別控除と売却期限の確認先。
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」：相続空き家の3,000万円特別控除、建築時期、売却期限、老人ホーム入所時の扱いに関する確認先。
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」：相続税の取得費加算と売却期限に関する確認先。
• 国土交通省「空き家対策特設サイト」：空き家の管理、管理不全空家等、インスペクション、空き家バンクの確認先。