久しぶりに実家へ行くと、雨戸は閉じたまま。庭木は隣の敷地へ伸び、郵便受けには自治体からの封筒が入っている。
近所の方からは、「台風が来る前に、屋根だけでも見てもらった方がよいのでは」と言われた。
もう誰も住まないなら壊した方がよい。そう思う一方で、解体費用がいくらになるのか分かりません。建物をなくすと固定資産税が上がるという話も聞きます。
きょうだいへ連絡すると、「売れるかもしれないから残しておこう」「思い出のある家を急いで壊したくない」と意見が割れることもあります。
迷っている間にも、草刈り、火災保険、固定資産税、修繕費は続きます。けれど、焦って壊した後で、売却方法や税の特例を知っても元には戻せません。
空き家の解体は、「建物が要るかどうか」だけでなく、壊した後の土地をどうするかまで決めてから進める必要があります。
最初に見るのは価格ではなく、建物の危険度です
費用比較を始める前に、今すぐ人や周囲へ危険を及ぼす状態ではないかを見ます。
- 屋根材や外壁が落ちかけている
- 柱や塀が傾き、道路や隣家側へ倒れるおそれがある
- 窓や玄関が壊れ、誰でも入れる状態になっている
- 雨漏りで天井や床が大きく崩れている
- 大量のごみ、害虫、悪臭が発生している
- 庭木や枝が電線、道路、隣家まで伸びている
このような状態なら、売るか残すかの結論を待たず、立入り防止、落下物の撤去、庭木の剪定など、危険を減らす対応を先に行います。
屋根や床が傷んだ建物へ、家族だけで入るのは避けてください。外から確認し、建築士、解体業者、自治体の空き家担当窓口などへ状態を伝えます。
倒壊や落下が差し迫り、道路や近隣へ危険が及んでいる場合は、市区町村や消防、警察へ連絡することも検討してください。
壊すか残すかは、三つの金額を並べると見えやすくなります
解体費用だけを見ても、どちらが負担の少ない選択かは決まりません。
次の三つを同じ期間で比べます。
| 比べる金額 | 含めるもの | 見落としやすい点 |
|---|---|---|
| 建物を残す費用 | 固定資産税、保険、草刈り、換気、清掃、修繕、交通費 | 台風や積雪後の緊急修理、近隣対応、管理する家族の移動時間 |
| 解体する総費用 | 建物解体、家財処分、付帯物撤去、整地、登記など | 石綿、地中埋設物、狭い道路、重機が入れない土地による追加費用 |
| 解体後にかかる費用 | 土地の固定資産税、草刈り、柵、売却費用、駐車場整備など | 更地にしても買い手がすぐ見つかるとは限らず、管理は続く |
たとえば、解体にまとまった費用がかかっても、毎年の管理費と大規模修繕を避けられるなら、長い目では負担が減る場合があります。
一方、近いうちに買い手が見つかりそうな家を先に壊すと、購入希望者が建物を利用する選択肢を失い、解体費用だけが持ち出しになることもあります。
「解体費はいくらか」ではなく、今後三年から五年で家と土地にいくら使うことになるかを見てください。
解体費用は、家の広さと構造だけでは決まりません
解体費用について、木造は一坪いくら、鉄骨造は一坪いくらという目安を見かけます。
しかし、同じ床面積でも、現場条件によって総額は変わります。
- 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造
- 建物の延べ床面積と階数
- 重機やトラックが敷地へ入れるか
- 前面道路の幅と通行規制
- 家財、ごみ、残置物の量
- 塀、門、庭木、物置、カーポート、井戸の有無
- 基礎や浄化槽をどこまで撤去するか
- 石綿を含む建材の有無
- 地中から古い基礎や廃材が出た場合の処理
- 解体後の整地方法
建物本体の価格が安く見えても、「家財は別」「庭木は別」「基礎撤去は別」となれば、最終金額は増えます。
見積書では、「解体工事一式」だけでなく、作業内容と数量が分かれているかを見てください。
見積もりは、同じ撤去範囲を伝えて比べます
業者ごとに依頼内容が違えば、金額を並べても比較できません。
見積もりを頼む前に、次の条件をそろえます。
- 家財を残したまま依頼するか、家族で片付けるか
- 物置、塀、門、樹木も撤去するか
- 基礎をすべて撤去するか
- 井戸や浄化槽があるか
- 解体後は土のままか、砕石を敷くか
- 隣地との境界にある塀をどちらが所有しているか
- 電気、ガス、水道の停止や撤去を誰が手配するか
業者には、次のように依頼できます。
「建物本体、家財、塀、樹木、基礎、整地を分けた見積書をください。追加費用が発生する条件も書面で教えてください」
少なくとも二社程度へ、同じ条件を伝えて現地を見てもらいます。
金額の安さだけでなく、石綿の調査、近隣への説明、届出、廃棄物処理、工事後の書類まで含まれているかを比べてください。
「追加工事が出たら、その場で対応します」ではなく、どの状態なら、誰の承諾を得て、いくら追加するのかを契約前に決めます。
石綿の調査費と除去費が加わることがあります
古い住宅には、屋根材、外壁材、天井材、床材などに石綿が使われている可能性があります。
解体工事では、工事前に石綿の使用状況を調べる必要があります。建材に石綿が含まれていれば、通常の解体とは異なる飛散防止や撤去作業が必要となり、費用が増えることがあります。
見積書では、次を尋ねます。
「石綿の事前調査費は含まれていますか」
「分析が必要になった場合と、石綿が見つかった場合の費用は別ですか」
「調査結果と作業内容を書面で受け取れますか」
「古い木造住宅だから石綿はない」と外観だけで決めることはできません。安い見積もりを取るために調査を省く業者ではなく、必要な手続きを説明できる業者を選んでください。
更地にすると固定資産税が必ず六倍になるわけではありません
住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで住宅用地に対する固定資産税などの軽減措置があります。
建物を解体して住宅の敷地ではなくなると、この住宅用地特例が適用されなくなり、土地の税負担が増える可能性があります。
ただし、「解体したら固定資産税が必ず六倍になる」と単純には言えません。
六分の一という数字は、小規模住宅用地における固定資産税の課税標準の特例です。実際の税額は、土地の評価額、面積、負担調整、都市計画税の有無などでも変わります。
固定資産税は、原則として毎年一月一日時点の所有者と土地・家屋の状況を基準に課税されます。
解体時期を決める前に、空き家がある市区町村の資産税担当窓口へ、所在地や地番を伝えて聞いてください。
「この建物を年内に解体した場合、翌年度の土地と建物の固定資産税はどのように変わる見込みですか」
正確な税額をその場で出せない場合でも、住宅用地特例がどう扱われるかは確かめられます。
税金が上がるからと、危険な家を残す方法にも限界があります
固定資産税の軽減を残すため、使わない家をそのままにしている家庭もあります。
しかし、適切に管理されていない空き家は、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として指導などの対象になることがあります。
指導を受けても改善せず勧告に至った場合、その敷地は住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。
さらに、屋根材の落下、倒壊、害虫、不法侵入などで周囲へ被害を与えれば、税金とは別の負担が生じます。
建物を残すなら、少なくとも次の管理を続けられるかを見ます。
- 屋根、外壁、窓、塀の点検
- 庭木と雑草の管理
- 換気、通水、雨漏りの確認
- 郵便物とごみの処理
- 侵入防止と施錠
- 台風、地震、大雪の後の点検
家族が遠方に住み、この管理を続けられないなら、管理代行にかかる費用も「残す費用」に含めます。
売る可能性があるなら、解体前に二つの価格を聞きます
更地にすれば売りやすいとは限りません。
建物を使いたい買い手がいる地域もあれば、解体を前提にしなければ売りにくい地域もあります。土地の形、道路、需要、建物の状態によって判断は変わります。
不動産会社には、次の二つを分けて尋ねてください。
「建物を残した現状のまま売る場合の価格と条件」
「売主が解体して更地にした場合の価格と条件」
更地の売却価格が上がっても、その差が解体費用を下回るなら、先に壊す経済的な利点は小さくなります。
売買契約の中で、買主が引渡し後に解体する方法や、売主が契約後に解体して引き渡す方法も考えられます。
購入希望者がいない段階で解体するより、売却条件を見てから費用負担を決めた方がよい場合があります。
相続した空き家は、売却と解体の順番で税の扱いが変わります
相続した一定の空き家や敷地を売却する場合、要件を満たすと、譲渡所得から最高三千万円まで控除できる特例があります。
対象となる建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却金額など、複数の要件があります。相続人が三人以上の場合は、控除限度額が異なる場合もあります。
家屋を解体して土地を売る方法も特例の対象になり得ますが、解体や売却の時期、解体後の土地の利用などに条件があります。
そのため、相続した家を売る予定があるなら、解体契約の前に税務署、税理士、不動産会社などへ、特例を使える可能性と手続きの順番を確かめてください。
「相続した空き家を解体して土地を売る予定です。空き家の譲渡所得の特別控除を利用できる可能性と、解体前に残す書類を教えてください」
解体後は建物の写真や状況を確認できなくなるため、建築時期、登記事項、公共料金の停止記録、解体工事の契約書など、特例に関わる資料を処分しないでください。
建て直せない土地ではないか、壊す前に確かめます
現在建っている家を壊せば、同じ場所へ同じ規模の家を建て直せるとは限りません。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。道路の扱い、接している長さ、セットバック、用途地域などにより、建替えの条件が変わります。
特に、次のような土地は解体前に調べてください。
- 細い路地の奥にある
- 道路へ直接接していないように見える
- 隣地を通って出入りしている
- 敷地と道路の境界が分からない
- 建物が道路側へ大きく迫っている
- 古くから増改築を繰り返している
不動産会社の説明だけで決めず、空き家がある自治体の建築指導担当窓口へ相談します。
「この建物を解体した後、住宅を再建築できる土地か、道路と敷地の条件を確認したいです」
再建築が難しい土地では、建物を失うことにより、使い道や売却先がさらに限られる可能性があります。
名義と相続人が決まっていない家を、家族一人で壊さないでください
固定資産税の通知が自分へ届いていても、登記上の所有者が別人であることがあります。
亡くなった親や祖父母の名義のままなら、誰が相続人なのか、遺産分割が済んでいるかを確かめます。
共有名義の家では、一人の判断だけで解体契約を進めると、後から親族間の問題になる可能性があります。
契約前に、次の書類を見ます。
- 土地と建物の登記事項証明書
- 固定資産税の課税明細書
- 遺言書、遺産分割協議書
- 相続人同士で決めた内容の記録
二〇二四年四月から相続登記が義務化され、制度開始前に発生した相続も対象です。
名義が古い、相続人が多い、連絡が取れない人がいる場合は、解体業者へ申し込む前に法務局や司法書士へ手続きの順番を聞いてください。
家財を捨てる前に、所有者が分からない物を分けます
解体業者へ家財処分も任せれば早く進みます。
ただし、家の中には、通帳、権利証、契約書、写真、貴金属、仏壇など、金額だけでは処分を決められない物があります。
きょうだいの持ち物が残っている場合も、無断で捨てると後から問題になります。
家財は、少なくとも次の三つに分けます。
- 工事前に必ず持ち出す物：通帳、印鑑、権利証、保険証券、遺言書、貴重品
- 家族へ確認する物：写真、手紙、仏壇、形見、きょうだいの私物
- 処分を依頼する物：家族間で処分の合意ができた家具、衣類、生活用品
家財の撤去日を、解体開始日と同じ日にしない方が安全です。解体が始まると、後から中へ入って探すことはできません。
補助金は、解体を申し込む前に調べます
老朽化した空き家の解体に対して、市区町村が補助制度を設けている場合があります。
ただし、すべての空き家が対象ではありません。
- 建物の老朽度
- 空き家になっている期間
- 所有者の所得や税の滞納
- 対象地域
- 自治体による事前調査
- 指定業者の利用
- 解体後の土地利用
こうした条件が定められていることがあります。
申請前に契約や着工をすると、補助対象外になる制度もあるため、見積もりを取った段階で自治体へ連絡してください。
「この住所の空き家を解体する予定です。契約前に申請が必要な補助制度と、現地調査の有無を教えてください」
補助金を前提に契約せず、交付決定の時期、対象経費、自己負担額を確認してから日程を決めます。
解体工事では、所有者側にも確かめる手続きがあります
床面積の合計が八十平方メートル以上の建築物の解体工事など、建設リサイクル法の対象となる工事では、原則として工事着手の七日前までに都道府県知事などへの届出が必要です。
業者が代理で提出することもありますが、発注者側も「誰が、いつ届け出るか」を確かめてください。
解体後は、法務局で建物滅失登記の手続きも必要です。
業者から、建物を取り壊したことを証明する書類を受け取り、登記名義人や相続関係に応じた申請方法を法務局または土地家屋調査士へ確認します。
また、電気、ガス、水道、浄化槽、電話回線なども、停止だけでよいのか、設備の撤去が必要なのかを工事前に分けておきます。
契約書では、安い金額より追加費用の決まり方を見ます
口頭の見積額だけで工事日を決めないでください。
契約書には、次の項目があるかを見ます。
- 工事する建物と撤去範囲
- 家財、塀、樹木、基礎、地中物の扱い
- 石綿調査と除去費用
- 工事開始日と完了予定日
- 近隣への説明と苦情対応
- 追加費用が発生する条件
- 追加工事前に所有者の承諾を得る方法
- 支払時期と前払金
- キャンセル料
- 工事中の事故や隣家への損害に対する対応
- 解体後に受け取れる書類
地中埋設物は、解体して初めて見つかることがあります。
その場合も、業者の判断だけで撤去して後から請求するのではなく、写真、数量、追加見積もりを示してもらう条件にします。
家族の意見が割れたら、思い出と費用を同じ話にしません
実家の解体では、経済的な話だけで決められないことがあります。
家を残したい人は、建物そのものより、親との暮らしや帰る場所を失うことに抵抗を感じているのかもしれません。
一方、管理を担っている家族は、草刈り、修理、近所からの連絡を何年も引き受けています。
話し合いでは、次の三つを別々に扱います。
- 安全：いつまで現在の状態を放置できるか
- お金：残す費用、解体費、解体後の税と管理費
- 気持ち：残したい物、家へ入れる最後の日、写真や記録
「壊すか残すかを今日決める前に、危険な部分だけ修理する期限と、売却査定を取る日を決めたい」
このように、結論ではなく次の作業を決めます。
解体する方向になった場合も、家族が一度ずつ家へ入れる日を設け、残したい物を持ち出してから契約できます。
三か月だけ判断を延ばすなら、放置ではなく期限付き管理にします
売却価格や相続手続きが分からず、すぐ結論を出せないこともあります。
判断を保留すること自体は問題ではありません。ただし、何もせずに一年、二年と過ぎる形は避けます。
保留期間中に行うことを決めてください。
- 危険な屋根、塀、庭木を応急処置する
- 売却査定を二社へ依頼する
- 解体見積もりを同じ条件で二社から取る
- 固定資産税が解体後にどう変わるか自治体へ聞く
- 相続登記と共有者を確かめる
- 補助制度の申請期限を調べる
- 三か月後に家族で結論を見直す日を決める
管理できないまま残すことと、期限を決めて材料を集めることは違います。
今日は、解体業者より先に自治体へ一つ聞きます
まず、空き家がある市区町村のウェブサイトで、「市区町村名 空き家 解体 補助金」と検索してください。
制度が見つからない場合も、空き家対策の担当窓口へ次の一文を伝えます。
「この住所の空き家を解体するか迷っています。契約前に申請すべき補助制度と、管理不全空家などの指導対象になっていないかを確認したいです」
その後、不動産会社へ現状のまま売る場合と、解体後に売る場合の両方を聞きます。
まだ工事を申し込む段階ではありません。
補助金、税金、売却価格、再建築の可否、所有者。この五つが分かれば、解体費の安さだけに引っ張られず、「壊した後に何をするのか」まで含めて判断できます。
