空き家の固定資産税が負担なとき｜解体前に見る税額と手放し方の順番

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実家の固定資産税を払い続けるのがつらいとき｜残す・売る・貸すの判断材料

誰も住んでいない家に、今年も納税通知書が届きます

親が亡くなってから、実家は空いたまま。

春になると固定資産税の通知書が届き、きょうだいの中で近くに住む自分が立て替える。庭の草刈り、火災保険、最低限の電気代、台風後の見回りにもお金がかかります。

家を使っているわけでも、家賃収入があるわけでもありません。

それでも毎年、数万円、十数万円と出ていく。

「いつまで自分が払うのだろう」
「古い家なのに、なぜ税金がこんなにかかるのか」
「壊せば税金が6倍になると聞いたけれど、本当なのか」
「売りたいと言っても、きょうだいが思い出の家だからと反対する」

固定資産税の納期限が来るたび、家族の話し合いを先送りしてきたことまで責められているように感じる方もいます。

けれども、空き家をどうするかは、今年の税額だけで決める問題ではありません。

家を残すなら、税金と管理を誰がいつまで担うのか。売るなら、名義や家財、境界の問題をどう進めるのか。解体するなら、その後の土地の税額と使い道をどうするのか。

最初に数字と期限を出すと、感情だけで話し合わずに済むようになります。

まず、納税通知書を土地と家屋に分けて読みます

納税通知書を見て「実家の税金は年12万円」とだけ捉えていると、解体後に何が増減するのか判断できません。

添付されている課税明細書から、土地と家屋を分けて書き出します。名称や表示方法は自治体によって異なりますが、主に次の項目を見ます。

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋などの所有者に対し、固定資産の価格をもとに課税されます。年の途中で売却や解体をしても、その年度の納税義務者が自動的に途中から変わる仕組みではありません。

課税明細書に書かれた評価額と、実際に売れる金額は同じではありません。

「評価額が高いから、この金額で売れるはず」と考えず、売却価格は別に査定を取ります。

通知書の見方が分からない場合は、物件所在地の固定資産税担当へ、次のように聞いてください。

固定資産税だけでなく、1年間に家から出ていくお金を合計します

空き家の負担は、納税通知書だけでは分かりません。

固定資産税が年8万円でも、草刈り、交通費、保険、修繕を足すと、年間の負担が20万円を超えていることがあります。

ここでは将来の修繕費を細かく予測するより、過去1年間に実際に払った金額を集めます。

通帳、クレジットカード、領収書、家族のメッセージを見ながら合計し、12で割ると「空き家を持ち続けるために、毎月いくら使っているか」が分かります。

固定資産税だけを見て解体を決める前に、この年間維持費と、解体後の土地維持費を比べてください。

空き家だから、すぐ住宅用地の軽減が外れるわけではありません

住宅の敷地には、固定資産税などの課税標準を軽くする住宅用地特例があります。

住宅1戸当たり200平方メートルまでの小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、都市計画税は3分の1となります。200平方メートルを超える一定部分では、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2となります。

これは「税額が必ず売値の6分の1になる」という意味ではなく、税額を計算する際の課税標準に適用される特例です。

また、誰も住んでいないという事実だけで、直ちにすべての空き家から特例が外れるわけではありません。

一方、適切に管理されず、市区町村から「特定空家等」または「管理不全空家等」として勧告を受けた土地は、住宅用地特例の適用対象から外れます。管理不全空家等とは、管理を続けなければ特定空家等になるおそれがある状態の空き家です。

自治体から文書が届いている場合は、通知の名称、求められている対応、期限を確かめます。

「まだ税金は変わっていないから」と放置せず、どこを修繕・除却すれば勧告を避けられるのか、空き家担当部署へ聞いてください。

「解体すると固定資産税が6倍」は、実際の支払額が必ず6倍になるという意味ではありません

空き家を壊す話をすると、「土地の税金が6倍になるから、古くても建物を残した方がよい」と言われることがあります。

建物を取り壊し、翌年1月1日時点で土地が住宅の敷地ではなくなれば、土地について住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。横浜市も、住宅を取り壊して1月1日現在に駐車場となっていた土地は、その年度から住宅用地の特例を受けられず、家屋分の税額減少より土地分の増加が大きくなる場合があると説明しています。

ただし、実際の納税額は、土地の面積、評価額、負担調整、都市計画税、建物の税額などによって変わります。

「現在の総額がそのまま6倍になる」とは限りません。

解体を考えるときは、施工会社へ見積もりを取る前後に、自治体へ次の二つを聞きます。

• 現在、土地へどの住宅用地特例が適用されているか
• 今年中に全棟を解体し、翌年1月1日に更地だった場合の土地税額の概算

あわせて、現在の家屋分の固定資産税がいくらなくなるのかも見ます。

売却契約が決まっていない状態で税金だけを理由に解体すると、解体費を払ったうえに、土地の税負担と草刈りが残ることがあります。

反対に、倒壊や飛散の危険がある家を、税の軽減だけを理由に残し続けることも適切ではありません。

解体するかどうかは、税額差、建物の危険性、売却条件、解体後の土地の使い道を並べて決めます。

名義人が亡くなっているなら、納税通知書の宛名だけで所有者を判断しません

親が亡くなった後も、親名義の納税通知書が届くことがあります。

きょうだいの一人が通知書を受け取り、税金を払っているからといって、その人だけが不動産を相続したことになるわけではありません。

登記簿上の所有者が亡くなっている場合、自治体によっては、不動産の現所有者に関する申告を求めています。この申告は固定資産税の納税義務者を把握するためのもので、相続登記そのものではありません。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。制度開始前の相続も対象です。

まず、次の状態を分けてください。

誰が税金を立て替えたか、誰が家を取得するか、売却代金をどう分けるかは別の話です。

「自分がずっと払ってきたから、自分の家だ」「何も払っていないから意見を言う権利はない」と決めつけず、立替額を記録したうえで所有関係を正式に整えます。

きょうだいで負担するときは、「税金だけ割り勘」にしないようにします

固定資産税をきょうだい3人で均等に払っていても、現地の草刈りや役所への連絡は一人に集中していることがあります。

反対に、遠方のきょうだいは「言われた金額は払っている」と思い、近くに住む人の交通費や時間を負担として認識していないことがあります。

家族で共有するのは、固定資産税だけではありません。

話を切り出すときは、「固定資産税を払って」と請求するだけではなく、年間の全体像を見せます。

「去年は固定資産税が9万円、草刈りと交通費が7万円、保険と光熱費が4万円で、合計20万円かかりました。来年も残すなら、費用と役割を決めたいです」

一人が立て替える場合は、日付、費目、金額、領収書を残します。

家を売却した後にまとめて精算するつもりでも、どの費用を共有負担とするかを今のうちに書いておかないと、後から意見が分かれます。

残す・売る・貸す・解体するを、1年後の状態で比べます

家族会議で「どうしたい？」と聞くと、思い出や罪悪感の話になり、結論が出ないことがあります。

選択肢ごとに、1年後に何が残るのかを比べます。

売るか貸すか迷っている場合も、まず同じ不動産会社の一つの意見だけで決めないようにします。

売却査定と賃料査定を取り、次の金額を分けてもらいます。

• 現状のまま売る場合の見込み
• 家財を撤去した場合の見込み
• 解体して土地として売る場合の見込み
• 貸すために必要な初期工事
• 家賃から管理費・修繕・空室を考慮した手残り

査定価格は売却を約束する金額ではありません。

高い査定額だけで依頼先を決めず、売れなかった場合の値下げ方針、解体条件、仲介費用なども聞いてください。

売却を考えるなら、解体の前に税の特例へ当てはまるかを調べます

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」があります。

この特例の対象期間は2027年12月31日までで、相続人が3人以上の場合の控除上限は1人当たり2,000万円です。建築時期、被相続人の居住状況、売却時期、売却価格、耐震・取壊しなど細かな要件があります。

「実家を相続して売るなら、誰でも3,000万円控除される」という制度ではありません。

たとえば、対象家屋は原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではないことなどが要件です。相続から売却まで貸したり、事業や居住に使ったりすると対象外になる場合もあります。

売却前には、次の資料をそろえて税務署や税理士へ確認します。

• 親が亡くなった日
• 建物の建築年月日
• 親が施設へ入っていた場合は入所時期と家の利用状況
• 相続人の人数
• 相続後に誰かが住んだ・貸した・事業に使った事実
• 耐震改修または解体の予定
• 売却予定価格

先に賃貸したり、用途を変えたりすると、利用できる特例へ影響する可能性があります。

売る・貸す・解体するの順番を決める前に、対象になりそうな税制がないか一度確認してください。

固定資産税を今すぐ払えない場合は、納期限を過ぎる前に連絡します

介護費や生活費と重なり、固定資産税を一度に払えないこともあります。

売却すれば払えるとしても、売れるまで納付を放置してよいわけではありません。

病気、災害、事業の休廃止、生活維持が難しくなる事情など、一定の要件を満たす場合には、申請により徴収猶予や換価の猶予が認められることがあります。審査があるため、申請すれば必ず認められる制度ではありません。

納税通知書を手元に置き、物件所在地の納税担当へ次の内容を伝えます。

• 納税義務者の氏名
• 通知書番号や対象物件
• 払えない税額と納期限
• 現在の収入・支出の状況
• 病気、介護、失業など支払いが難しい理由
• いつ、いくらなら納められる見込みか
• 売却を進めている場合は、その状況

電話では、次のように話せます。

「相続した空き家の固定資産税について、納期限までに一度に払うと生活費が不足します。利用できる猶予制度や、必要な申請書類を教えてください」

自治体によって手続きや期限が異なります。督促状を待たず、納期限前のできるだけ早い段階で連絡します。

危険な空き家は、売却の結論より先に応急対応をします

固定資産税が負担でも、家族の話がまとまるまで何年もそのままにしている家があります。

しかし、次のような状態なら、売るか残すかの結論とは別に、安全確保を進めます。

• 屋根材や外壁が落ちそうになっている
• 塀が道路や隣地側へ傾いている
• 窓や扉が壊れ、誰でも中へ入れる
• 庭木や枝が道路・隣地へ大きく越境している
• 動物、害虫、悪臭、ごみの問題が出ている
• 近隣や自治体から連絡が来ている
• 台風、積雪、地震の後から状態が変わっている

2023年の空家法改正により、特定空家等になる前の段階である管理不全空家等に対しても、市区町村が指導・勧告できる仕組みが設けられました。勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れます。

自治体から通知が来た場合は、不動産会社だけでなく通知を出した担当部署へ連絡し、求められている対応と期限を聞きます。

家全体を直す費用がなくても、危険部分の撤去、立入り防止、庭木の剪定など、先に行うべきことを分けられる場合があります。

家族が反対するときは、「売るかどうか」より保有期限を決めます

実家を売る話をすると、「お盆に集まれなくなる」「親が残した家を簡単に処分したくない」と反対されることがあります。

その気持ちを、税金の数字だけで押し切ると、話し合いは止まります。

一方で、思い出を残したい人が、管理や費用を引き受けるとは限りません。

結論が出ない場合は、半年または1年だけ保有を続けると決め、その間に行うことを明確にします。

• 相続登記を終える
• 年間維持費を全員へ共有する
• 売却査定を複数取る
• 賃貸に必要な修繕費を確認する
• 家財のうち残したい物を選ぶ
• 次の家族会議の日を決める

「とりあえず残す」と「期限を決めて残す」は違います。

期限があれば、今年と同じ迷いを来年も繰り返さずに済みます。

今日することは、通知書から四つの数字を写すことです

空き家を売るか、貸すか、壊すかを今日決めなくても構いません。

まず納税通知書を開き、次の四つを紙へ写してください。

• 土地の固定資産税・都市計画税：
• 家屋の固定資産税・都市計画税：
• 1年間の管理・保険・交通費：
• 次の納期限：

名義が亡くなった親のままなら、その事実も書きます。

次に、物件所在地の自治体へ二つだけ聞いてください。

• 現在、土地へ住宅用地特例が適用されているか
• 建物を年内に解体した場合、翌年度の土地税額はいくらになりそうか

これで、税金のために急いで壊すべきか、建物を残せば得なのかという曖昧な話から離れられます。

固定資産税を払うことは、家を残すと決めたことと同じではありません。

今年の税金を納めながら、半年後に売る準備を進めてもよい。危険部分だけ直し、相続登記を終えてから査定を取ってもよい。納付が難しいなら、期限前に自治体へ事情を伝えてもよいのです。

空き家は、何もしなくても同じ状態で待っていてくれるとは限りません。

だからこそ焦って契約するのではなく、税額、年間維持費、名義、建物の状態を一枚にまとめ、家族が次に決める日までを定めてください。

今年の通知書を、ただ支払ってしまう紙ではなく、実家の今後を動かすための資料に変えていきましょう。

出典・確認先メモ

• 東京都主税局・横浜市「固定資産税・都市計画税」：毎年1月1日現在の所有者への課税、土地・家屋の固定資産税に関する確認先。
• 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」：小規模住宅用地・一般住宅用地の固定資産税と都市計画税の特例率に関する確認先。
• 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」：管理不全空家等・特定空家等への勧告と住宅用地特例の除外に関する確認先。
• 横浜市「住宅を取り壊して駐車場にした場合の固定資産税」：解体後の住宅用地特例と翌年度の税額変化に関する確認先。
• 法務省「相続登記の申請義務化」：相続登記の期限と制度開始前の相続への適用に関する確認先。
• 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」：相続した空き家の譲渡所得に係る特別控除の要件に関する確認先。
• 自治体の納税相談・猶予制度案内：固定資産税等の納付が困難な場合の徴収猶予・換価の猶予に関する確認先。