古い実家の耐震・修繕が不安なとき｜危険度の見分け方と直す順番

天井の染みを見つけた日から、家全体が危ないように見えてくる

久しぶりに実家へ帰ると、廊下の床が少し沈む。天井には以前なかった染みがあり、外壁のひびも広がっているように見える。

親御さんに尋ねても、「昔からこんなものだ」「まだ住める」と取り合ってくれない。けれど、子ども世代には別の景色が見えています。

「地震が来たら倒れないだろうか」
「雨漏りを放っておいて、柱まで腐っていないか」
「修理に何百万円もかかると言われたら払えない」
「直した直後に、介護や住み替えが必要になったらどうするのか」

家を残してほしい気持ちと、もう大きなお金をかけたくない気持ちが、同時に出ることもあります。親御さんの思い出が詰まった家だからこそ、「危ないから壊そう」と簡単には言えません。

こうしたとき、最初からリフォーム会社へ「全部見てください」と依頼すると、話が大きくなりがちです。

先に行うのは、工事を決めることではありません。今すぐ人を近づけない方がよい場所と、数週間かけて調べられる問題を分けることです。

ひび割れを見たら、まず「今日」「今月」「将来」に分けます

古い家には、すぐに対応しなければならない変化もあれば、経過を見ながら計画できる劣化もあります。見た目の大きさだけで決めず、落下、火災、漏電、倒壊、雨水の侵入につながるかを見ます。

屋根、床下、天井裏へ自分で入るのは避けてください。劣化した屋根や踏み板は、見た目より弱くなっていることがあります。地上や室内の安全な場所から写真を撮るだけで構いません。

1981年以前なら耐震診断を優先。ただし築年数だけでは決まりません

耐震性を考えるとき、一つの目安になるのが建築された時期です。

1981年6月より前に建てられた建物は、現在より前の耐震基準、いわゆる旧耐震基準で建築されているものが多くあります。国土交通省も、昭和56年以前に建築された建物について、まず耐震診断で耐震性を把握し、結果に応じて耐震改修や建て替えを検討するよう案内しています。

一方、「1981年以降だから大丈夫」とも言い切れません。

木造住宅では、柱と梁などの接合部や壁の配置に関する仕様が2000年に明確化されています。1981年6月から2000年5月までに建てられた在来軸組工法の木造住宅も、接合部、壁の配置、劣化状態などを確認する意味があります。

増築や間取り変更をしている家では、建築当初の図面と現在の家が一致しないこともあります。壁を抜いた、重い屋根へ替えた、大きな開口部を設けたといった工事は、耐震性の確認に影響する場合があります。

正確な建築時期が分からなければ、建築確認済証、検査済証、設計図、登記事項証明書、固定資産税の課税明細、過去の工事契約書などを探します。書類が見つからなくても診断できないとは限りません。その場合は、資料がないことを最初に伝えてください。

「耐震診断」と「悪い場所を探す点検」は、調べる目的が違います

家を一度見てもらえば、耐震、雨漏り、シロアリ、設備まで全部分かると思うかもしれません。

実際には、調査ごとに目的が違います。

「無料で家を点検します」と言われても、何をどこまで調べる点検なのかを聞く必要があります。

耐震性を知りたいのに、屋根塗装の見積もりだけが出てくる。雨漏りの原因を知りたいのに、外壁全体の張り替えを勧められる。こうした行き違いを避けるには、依頼時の言葉を具体的にします。

「まだ工事を決める段階ではありません。耐震性、雨漏りの原因、傷んでいる場所を分けて知りたいです。調査範囲と費用を先に教えてください」

調査を頼んだからといって、その会社へ工事も頼まなければならないわけではありません。

全部を直す前に、「この家をあと何年、誰が使うのか」を決めます

修繕内容は、家の将来によって変わります。

親御さんが今後も長く住む家と、数年以内に住み替える可能性がある家では、お金をかける場所が同じではありません。

今後も長く住み続ける場合

耐震性、雨漏り、腐朽、シロアリ、給排水、電気設備を調べ、必要な工事を数年単位で組み立てます。段差解消や手すりなど、今後の身体の変化に備える工事も、同じタイミングで行うと二度手間を減らせる場合があります。

数年以内に住み替える可能性がある場合

見栄えを整える大規模リフォームより、落下、漏電、雨漏り、転倒など、当面の安全に直結する部分を優先します。ただし、耐震性が大きく不足している場合は、「数年だから何もしない」とは決めず、住み続けること自体が妥当かを含めて考えます。

将来は空き家になる可能性が高い場合

誰も住まない家へ高額な内装工事を行う前に、売却、賃貸、解体、家族利用の可能性を比べます。空き家にする場合も、雨漏り、庭木、害虫、郵便物、防犯、近隣への落下物などの管理は残ります。

売却を考えている場合

買い手の好みが分からない段階で全面改装すると、工事費を売却価格へ上乗せできないことがあります。安全上の問題を放置してよいわけではありませんが、売却前にどこまで直すかは、不動産会社の査定だけでなく、建物の状態と修繕費を見て決めます。

家の将来が決まっていないなら、「住み続ける前提の工事」と「売る前提の工事」を同じ見積書に混ぜない方が判断しやすくなります。

直す順番は、見た目ではなく「被害が広がるか」で決めます

壁紙の汚れや古い台所は目につきやすいものです。しかし、先にお金をかけたい場所が、目につく場所とは限りません。

第一に、人へ危害が及ぶ場所

落ちそうな屋根材や外壁、傾いた塀、腐ったベランダ、漏電やガス漏れにつながる設備などです。ここは家族の思い出より先に対応します。

第二に、水が入り続けている場所

屋根、外壁、窓、配管からの水は、別の部材まで傷めます。天井の染みだけを張り替えても、侵入口が残れば再発します。内装を直す前に、水の入口と傷んだ範囲を調べます。

第三に、建物の強さへ関わる場所

基礎、柱、梁、耐力壁、接合部、腐朽やシロアリ被害などです。耐震改修を行うなら、雨漏りや腐朽を残したまま補強するのではなく、劣化部分の補修と合わせて計画します。

第四に、生活を続けるための設備

給排水、電気、給湯、トイレ、浴室、暖房などです。完全に壊れてからでは暮らせなくなるため、故障の兆候や部品の供給状況を見ながら更新時期を考えます。

最後に、見た目や使い勝手

内装、収納、間取り、外壁の色などです。暮らしやすさには関係しますが、予算が限られるときは安全と劣化防止の後に置きます。

家だけでなく、土地と避難経路も見ておきます

建物を丈夫にすれば、すべての災害へ備えられるわけではありません。

川の近く、海沿い、斜面の下、崖の上にある家では、洪水、津波、土砂災害など、土地側の危険も見ます。道路が狭い地域では、避難や緊急車両の進入が難しいこともあります。

国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、住所から洪水、土砂災害、津波などの情報を重ねて見られます。ただし、表示内容や詳しい避難情報は、市区町村が作成するハザードマップでも確かめてください。

家族で確認するのは、色が付いているかどうかだけではありません。

• 親御さんが一人で避難場所まで歩けるか
• 夜間や雨天でも通れる経路か
• 橋や坂道、狭い道路を通らなければならないか
• 車を使えないときに、誰が迎えに行くのか
• 停電や断水が続いた場合、その家で過ごせるか

建物の修繕費が大きい場合、災害リスクや避難の難しさも含めて、住み続けるかを考えます。

見積書は「一式」の金額より、工事の根拠を見ます

修繕の見積もりが届くと、最初に合計金額を見てしまいます。

ところが、同じ「屋根工事」「耐震補強工事」でも、施工範囲、材料、足場、廃材処分、下地補修の有無によって内容は変わります。

見積書では、次の項目を見ます。

• 工事を行う場所と範囲が書かれているか
• 材料名、数量、単価が分かるか
• 足場、養生、廃材処分、諸経費が分かれているか
• 解体後に追加費用が生じる条件が書かれているか
• 耐震補強なら、診断結果と補強箇所が対応しているか
• 保証の対象、期間、対象外となる条件が分かるか
• 着手金、中間金、完成時の支払い時期が明確か

複数の見積もりを比べる場合は、会社ごとに違う工事を提案されると金額だけでは比較できません。「屋根全体を替える案」と「雨漏り箇所だけ直す案」は、安い高い以前に工事範囲が違います。

分からない部分は、次のように尋ねます。

「この工事をしない場合、何が起こる可能性がありますか」
「今すぐ行う部分と、二年後でもよい部分を分けられますか」
「下地を開けた後に追加費用が出るとすれば、どのような場合ですか」

突然訪問してきた業者から、「今すぐ直さないと屋根が落ちる」「今日契約すれば安くする」と言われても、その場で契約する必要はありません。屋根の写真を見せられた場合も、それが本当に自宅の写真か、どの場所かを確かめます。

訪問販売による契約で困ったときは、消費者ホットライン188で地域の消費生活センター等につながります。契約前のリフォーム見積書については、国土交通大臣指定の相談窓口である「住まいるダイヤル」の見積チェックサービスを利用できる場合があります。

補助金は、工事を頼んだ後ではなく契約前に調べます

耐震診断や耐震改修には、国と地方公共団体による支援制度があります。ただし、実際の対象住宅、補助額、申請時期、対象となる診断者や施工者は地域ごとに異なります。

自治体によっては、契約や着工の前に申請が必要です。先に工事を始めると対象外になる可能性があるため、見積もりを取る段階で、実家の所在地を担当する自治体へ聞いてください。

問い合わせ先が分からなければ、市区町村の代表窓口へ次のように伝えます。

「市内にある木造住宅の耐震診断を考えています。建築年はおそらく昭和○年です。耐震診断や改修の補助制度を担当する部署と、申し込み前に必要な手続きを教えてください」

電話するときは、次の情報があると話が進みやすくなります。

• 実家の住所
• おおよその建築年
• 木造、鉄骨造など分かる範囲の構造
• 平屋、二階建てなどの階数
• 現在、人が住んでいるか
• 所有者の氏名
• すでに契約や着工をしているか

問い合わせをしたからといって、すぐ工事を申し込むことにはなりません。制度の対象か、どのような診断者へ頼むのかを聞くだけでも構いません。

親御さんには、「家が古い」ではなく「見つけた変化」を伝えます

実家の安全が気になった子ども世代が、「この家はもう危ない」「早く直さないと」と言うと、親御さんは自分の暮らしを否定されたように感じることがあります。

親御さんにとっては、自分で働いて建てた家かもしれません。配偶者との思い出や、子どもを育てた時間も残っています。

その家を「古くて危険な物」とだけ扱われれば、工事費の話以前に心を閉じてしまいます。

話すときは、結論ではなく事実から入ります。

避けたい言い方：
「こんな古い家に住み続けるのは危ないよ」

伝えやすい言い方：
「台所の天井に新しい染みがあった。今すぐ工事を決める話ではなく、水がどこから入っているかだけ調べたい」

耐震性を話す場合も同じです。

「家を壊したいわけではないよ。地震のときに危ない場所があるかを知って、直すならどこからか一緒に決めたい」

親御さんが拒む場合は、費用が怖いのか、住めなくなるのが怖いのか、業者を家に入れたくないのかを聞きます。理由によって、無料または低額の耐震診断を調べる、家族が立ち会う、調査だけにするなど、進め方を変えられます。

きょうだいの話し合いは、修繕費の分担から始めない方が進みます

実家の修繕では、近くに住むきょうだいと遠方に住むきょうだいで、見えている状況が違います。

近くに住む人は、雨漏りのたびに対応し、庭や郵便物も見ています。遠方の人には突然、「数百万円の修理が必要」と言われたように感じられるかもしれません。

いきなり「一人いくら出すか」を決めると、必要な工事なのかという疑問と、これまでの負担への不満が混ざります。

先に共有するのは、次の四つです。

• 現在、誰が住んでいるか
• 家と土地の名義は誰か
• どの場所に、どのような危険や不具合があるか
• 今後、何年間、誰が使う予定なのか

その後で、調査費、緊急修繕、将来の改修を分けます。

「耐震改修に全員賛成するか」を最初の議題にせず、「まず診断費をどうするか」「雨漏り箇所だけ先に止めるか」と小さく区切る方が合意しやすくなります。

所有者本人の意思も欠かせません。子どもだけで工事や売却を決められない場合があります。親御さんの判断力に心配がある場合も、家族の都合だけで進めず、契約や財産管理をどう支えるかを別の問題として扱います。

今日は、業者を決めずに「家の履歴」を一つの袋へ集めます

不安が大きいと、早く見積もりを取らなければと思います。けれども、今日の段階で業者を決める必要はありません。

まず、次の書類を見つかる範囲で一つの袋へ入れてください。

• 固定資産税の課税明細
• 建築確認済証、検査済証、設計図
• 過去の増築、屋根、外壁、シロアリ工事の契約書や領収書
• 火災保険、地震保険の書類
• 以前撮った家の写真

次に、地上から安全に撮れる範囲で、家の正面、裏側、左右の外壁、天井の染み、基礎のひびなどを撮影します。写真には撮影日を残します。

最後に、実家の市区町村のホームページで「耐震診断 補助」と検索し、担当部署名だけ控えます。申し込みはまだしなくて構いません。

書類と写真がそろえば、「古いから何となく怖い」という状態から、建築時期、変化した場所、過去の工事、使える制度を一つずつ調べられる状態へ変わります。

家を残すか、直すか、住み替えるか。その結論は、調査の後で決められます。今日は、判断に必要な材料を家族が同じ目線で見られるところまで進めれば十分です。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
• 国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」
• 一般財団法人日本建築防災協会「地震に強い家のためのお役立ち情報」
• 国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
• 住まいるダイヤル「リフォームの見積書に関する相談」
• 消費者庁「訪問販売でリフォーム工事の契約をさせられた」