古いマンションは売るべき？住み続けるか迷ったときの判断材料

修繕積立金の値上げ通知を見て、「今のうちに売るべきか」と思った

長く住んできたマンションの郵便受けに、管理組合から封筒が届きました。

開いてみると、来年度から修繕積立金を月8,000円増額するという案内です。さらに、数年後の大規模修繕では、追加負担が必要になる可能性も書かれています。

住宅ローンは終わっていても、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代は残ります。年金生活に入ってから、この先も値上がりが続いたら払えるのか心配になります。

廊下のひび割れ、古くなったエレベーター、冬になると結露する窓を見るたびに、

「建物そのものが、もう限界なのではないか」
「今ならまだ売れるかもしれない」
「でも、売った後の家賃を払い続けられるだろうか」
「子どもに負担を残さないためには、手放した方がいいのか」

という思いが行き来します。

古いマンションは、室内だけを見ても将来を判断できません。

自分の部屋の状態に加え、建物全体の管理、管理組合のお金、今後予定されている工事、住民同士で意思決定できる状態かを見る必要があります。

売るか住み続けるかを決める前に、まず「古いから不安」という気持ちを、具体的な材料へ分けていきます。

築年数より先に、建物を支える三つの状態を見ます

築40年や50年という数字を聞くと、あと何年住めるのか知りたくなります。

ただ、同じ築年数でも、計画的に修繕されてきたマンションと、必要な工事を先送りしてきたマンションでは、現在の状態が違います。

外観がきれいでも、修繕積立金が不足していることがあります。

反対に、見た目は古くても、必要な工事を続け、管理組合の運営が安定しているマンションなら、住み続ける選択を検討できます。

最初に集めたいのは、不動産査定より管理組合の書類です

売却価格を知ることも必要ですが、先に管理の中身を見ておくと、査定額の理由や今後の負担を理解しやすくなります。

手元にない書類は、管理会社や管理組合へ閲覧・交付の方法を尋ねてください。

国土交通省は、長期修繕計画について、工事費や物価の変動を反映するため、おおむね5年ごとの見直しを推奨しています。計画が長年更新されていない場合は、現在の工事費に合っているかを確かめる必要があります。

修繕積立金は、今の月額より将来の不足額を見ます

修繕積立金が月1万円なら高い、月5,000円なら安いと、月額だけで判断することはできません。

建物の規模、設備、工事内容、これまでの修繕履歴によって必要額が異なるからです。

次の四つを一緒に見てください。

• 現在の修繕積立金残高
• 次回の大規模修繕に必要な予定額
• 今後の月額値上げ予定
• 一時金や借入れを予定しているか

たとえば、積立金が多く見えても、給排水管、エレベーター、機械式駐車場などの更新が続けば、大きく減る可能性があります。

国土交通省の管理状況チェックでも、現在の積立額だけでなく、長期修繕計画で予定される工事費に対して不足しないか、値上げ予定があるかを見ることが示されています。

値上げがあることだけで、すぐ管理状態が悪いとは言えません。

必要な工事へ備えるために、現実に合わせて積立額を見直している場合もあります。

見るべきなのは、「なぜ増額するのか」「増額後も不足するのか」「一時金はいくらになりそうか」です。

議事録を三年分読むと、数字だけでは見えない問題が分かります

長期修繕計画があっても、実際に計画どおり進むとは限りません。

総会議事録や理事会報告には、管理組合が現在抱えている問題が表れます。

• 大規模修繕の見積額が予算を超えている
• 積立金の値上げ案が何度も否決されている
• 管理費や修繕積立金の滞納が増えている
• 理事長や役員のなり手がいない
• 管理会社の変更をめぐり意見が割れている
• 漏水や設備故障の対応が遅れている
• 建て替え、敷地売却、再生の検討が始まっている
• 空室や賃貸住戸が増えている

一度の反対や議論があるだけで、管理不全とは判断できません。

意見が分かれても、資料が示され、総会で話し合い、決定した内容を実行できているかを見ます。

管理計画認定は参考になるものの、それだけで結論は出しません

自治体が行う管理計画認定制度では、管理組合の運営、規約、経理、長期修繕計画などについて基準が設けられています。

認定基準には、総会を年1回以上開催していること、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、一定期間の長期修繕計画があることなどが含まれます。

認定を受けていれば、管理状態を見る一つの材料になります。

ただし、認定がないから直ちに管理が悪いとは限りません。自治体が制度を運用していない、管理組合が申請していないなどの事情もあります。

認定の有無だけでなく、実際の書類と建物の状態を見てください。

1981年前後のマンションは、完成年だけで耐震性を決めつけない

古いマンションで特に気になるのが、地震への備えです。

一般に、1981年の耐震基準強化以前の基準で建築された建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。国土交通省も、1981年以前に建築された建物には耐震性が不十分なものが多く、耐震診断を行い、必要に応じて改修や建て替えを検討するよう案内しています。

ただし、マンションの完成年だけを見て、新耐震・旧耐震を断定しない方が安全です。

建築確認を受けた時期、耐震診断の結果、耐震改修の履歴を管理組合や管理会社へ尋ねてください。

耐震診断をしていないことと、直ちに危険であることは同じではありません。

一方、何も調べずに「今まで大丈夫だったから」と済ませることもできません。診断や検討が進まない理由まで聞きます。

自分の部屋だけ直しても、共用部分の問題は解決できません

室内の壁紙、床、キッチン、浴室などは、所有者が自分で改修できる範囲があります。

一方、外壁、廊下、屋上、エレベーター、主要な配管などは、管理組合が扱う共用部分です。

境界はマンションの規約や設備の構造によって異なるため、工事前に管理規約や管理会社へ確認します。

室内を高額でリフォームしても、共用配管の更新や耐震性、修繕積立金の不足が解消されるわけではありません。

住み続ける費用は、現在の月額ではなく十年分で考えます

毎月の管理費と修繕積立金を払えていても、今後の増額や室内設備の交換が重なる可能性があります。

次の費用を、今後十年の欄へ入れてください。

正確な金額が分からないものは、「5年以内」「10年以内」「時期不明」に分けるだけでも構いません。

修繕積立金が上がることだけでなく、古い室内の設備を自分で更新する費用も忘れずに入れます。

高齢になってからの暮らしやすさは、建物の古さとは別に見ます

管理状態が良くても、自分の生活に合わなくなっていることがあります。

• エレベーターが止まる階と自宅の階が違う
• 玄関や室内に大きな段差がある
• 浴槽をまたぐのが難しくなっている
• 廊下や洗面所が狭く、歩行器を使いにくい
• 買い物や病院が遠い
• 管理人がいる時間が短い
• 災害時に階段で避難するのが難しい
• 配偶者が亡くなり、部屋が広すぎる

反対に、古いマンションでも、駅や病院に近く、管理人や近隣住民と顔が見える関係があり、エレベーターで生活できるなら、戸建てより暮らしやすい場合があります。

「建物が古いか」だけでなく、「今後の自分がここで生活できるか」を考えてください。

住み続けやすいマンションと、売却を考えたい状態を分けます

一つ当てはまっただけで結論を出す必要はありません。

ただし、建物、家計、暮らしやすさの三分野すべてに問題がある場合は、「まだ住めるから」と先送りせず、住み替え先を探し始める段階です。

建て替えの話がないから、ずっと今のままとは限りません

古いマンションに住むと、いつか突然、建て替えを求められるのではないかと心配になります。

実際には、建て替えや敷地売却などは、管理組合の話し合いや法定の決議、資金、仮住まい、権利調整などを伴う大きな手続きです。

築年数を迎えれば自動的に建て替えられるわけではありません。

2026年4月には、老朽化マンションの再生方法に関する改正法の主要部分が施行され、建物更新や敷地売却などの制度が整備されています。ただし、個々のマンションでどの方法を使えるか、どのような決議が必要かは、建物や敷地の状態、管理組合の検討内容によって異なります。

議事録に「建て替え検討」「再生検討」と書かれていたら、次を尋ねてください。

• 検討を始めた理由
• 修繕を続ける案との比較
• 現在は調査段階か、具体的な決議段階か
• 所有者に想定される費用
• 仮住まいや転出を含む今後の日程

うわさだけで急いで売らず、管理組合がどの段階にいるかを見ます。

売却査定は、室内より管理資料をそろえて依頼します

古いマンションの価格は、築年数だけで決まるものではありません。

立地、駅からの距離、階数、向き、広さ、室内状態に加え、管理状態や今後の修繕負担も見られます。

査定時には、次の資料や情報を伝えてください。

• 長期修繕計画
• 直近の大規模修繕時期
• 管理費・修繕積立金の現在額
• 値上げや一時金の予定
• 耐震診断・耐震改修の状況
• 住宅ローン残高
• 室内の故障や漏水の履歴
• 建て替え・再生に関する検討の有無

不動産会社へは、

「築年数だけでなく、管理状況を含めた査定理由を知りたいです。現在のまま売る場合と、室内を直した場合の違いも教えてください」

と伝えます。

査定前に大がかりなリフォームをしない

古い室内を見て、「きれいに直さなければ売れない」と考える方もいます。

しかし、買主が自分でリノベーションしたい場合、売主の改修費を価格へ十分に上乗せできないことがあります。

まず現在の状態で査定を受け、直す場合の費用と、価格へ反映できる見込みを比べます。

故障や不具合を隠して見た目だけ整えるのではなく、分かっている状態を不動産会社へ伝えることも必要です。

仲介と買取りでは、価格だけでなく時間と条件が違います

買取りは早く進みやすい一方、仲介の売却価格より低くなることがあります。

古いマンションだから買取りしかないと決めず、仲介での想定価格、売却期間、買取価格、手取り額を同じ条件で比べてください。

売却価格ではなく、手元に残る金額を出します

査定額が2,000万円でも、2,000万円を次の住まいへ使えるとは限りません。

不動産会社へは、想定売却価格に加えて、費用を引いた概算手取りを出してもらいます。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関から一括返済に必要な金額を取り寄せてください。

自宅を売る税の特例は、売却前に条件を確かめます

自分が住んでいるマンションを売り、譲渡益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。

以前住んでいたマンションも、住まなくなった時期や売却期限などの要件を満たせば対象になる場合があります。

ただし、売却代金から3,000万円がもらえる制度ではありません。売却益を計算する際の特例です。

適用には、売却相手、居住状況、ほかの住宅税制との関係、確定申告などの要件があります。

先に別の住まいへ移る、夫婦共有である、相続した住戸であるなどの場合は扱いが変わることがあるため、契約前に税務署や税理士へ状況を伝えてください。

売った後の住居費を出さなければ、比較は完成しません

マンションを売れば、管理費や修繕積立金はなくなります。

しかし、次の住まいの家賃や管理費が始まります。

今の管理費と修繕積立金が月4万円でも、住み替え後の家賃が月10万円なら、毎月の住居費は増えます。

反対に、広い住戸から小さな住まいへ移り、車を手放せるなら、生活全体の負担が減ることもあります。

売却後は、少なくとも次の三つを出してください。

• 入居時に必要な金額
• 毎月の住居費と生活費
• 介護や医療費が増えても払える金額

売ってから探すか、次を決めてから売るかにも違いがあります

住み替えに使える預金、住宅ローン残高、仮住まいの可否、希望する入居時期を不動産会社へ伝え、無理のない順番を考えます。

「売るなら今」と急かされても、期限の理由を聞きます

不動産会社や家族から、

「古くなるほど売れなくなる」
「大規模修繕の前に売った方がいい」
「建て替えの話が出る前に手放そう」

と言われることがあります。

すぐ間違いとは言えませんが、何を根拠にしているのかを聞いてください。

• 周辺の成約価格が下がっているのか
• 同じマンションで売れ残りがあるのか
• 修繕積立金の増額が決まっているのか
• 大規模修繕の一時金が予定されているのか
• 買主の住宅ローンに影響する事情があるのか
• 管理組合で再生の検討が始まっているのか

「築年数が古いから」だけでは、今月中に売る理由にはなりません。

配偶者と意見が違うときは、思い入れと家計を同じ表へ出します

夫は住み続けたい。妻は駅近の小さな家へ移りたい。

どちらかが現実を見ていないのではなく、守りたいものが違うことがあります。

「売りたい」「売りたくない」だけを繰り返さず、次のように伝えます。

「この家が好きな気持ちは分かっている。ただ、積立金が上がった後の十年分と、私たちが階段を使えなくなった場合を一緒に考えたい」

家計と生活の両方を扱うと、相手の思い出を否定せずに話せます。

子ども世代は、資産価値より親の次の生活から話します

古いマンションに住む親へ、子どもが売却を勧めることもあります。

「今売らないと価値がなくなる」
「相続したくないから早く売って」

と伝えると、親は自分の暮らしより、子どもの都合を優先されたように感じます。

親が判断できるうちに資料を集めることと、売却を急がせることは別です。

一人になってから迷っているなら、管理と生活の二つを人に見てもらいます

配偶者が亡くなり、一人で広いマンションに住んでいると、売る判断を一人で抱えやすくなります。

不動産会社だけではなく、目的に応じて相手を分けます。

一人の相手へすべてを任せず、「管理」「売却」「次の暮らし」を分けて情報を集めます。

今日することは、売却査定へ申し込むだけではありません

今日は、管理組合や管理会社へ次の五つを尋ねてください。

• 最新の長期修繕計画を見たい
• 現在の修繕積立金残高を知りたい
• 今後の値上げや一時金の予定を知りたい
• 耐震診断・耐震改修の資料があるか知りたい
• 直近三年の総会議事録を見たい

次に、紙を三つに分けます。

この三列を埋めてから、不動産会社へ査定を依頼します。

古いマンションだから、必ず早く逃げるように売る必要はありません。

反対に、今住めているからと、積立金不足や生活のしづらさを見ないまま持ち続ける必要もありません。

築年数を見る。そこで止まらず、修繕計画を見る。積立金を見る。十年後の家計を見る。売った後の住まいを見る。

数字と暮らしの両方を並べれば、「まだ住めるか」という漠然とした心配から離れ、自分たちが無理なく続けられる住まいを選べるようになります。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト　マンションの管理状況チェックシート」
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
• 国土交通省「管理計画認定制度」
• 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
• 国土交通省「マンション関係法令」
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」