実家の解体費用が払えないと不安なとき｜総額の出し方と解体前に比べたい選択肢

見積書の金額を見て、通帳を閉じたくなった

誰も住まなくなった実家。雨どいは外れ、庭木は隣の敷地まで伸び、台風が来るたびに近所へ迷惑をかけないか気になります。

このままではいけないと思い、解体業者へ見積もりを頼んだところ、届いた金額は予想よりはるかに高かった。

建物を壊す費用だけでも重いのに、見積書には「残置物別途」「アスベスト含まず」「地中障害物は追加」と書かれています。

「この金額から、さらに増えるのだろうか」
「親の預金は介護や葬儀でほとんど残っていない」
「兄弟は売れば払えると言うけれど、先に解体代を出すお金がない」

自分の貯金を崩すとしても、子どもの学費や自分たちの老後があります。実家のためとはいえ、家計を傾けるほど払ってよいのか迷うのは当然です。

一方で、「危ない家を放置している」と責められるのも怖い。焦って一社目へ依頼したくなるかもしれません。

ただ、解体費用は建物の広さだけでは決まりません。

家の中の荷物、道路の幅、重機が入れるか、塀や庭木を撤去するか、アスベストを含む建材があるか、解体後にどこまで整地するかによって総額が変わります。

まず必要なのは、今すぐ払う覚悟ではなく、「何にいくらかかる可能性があるのか」を一つの表へ出すことです。

解体を決める前に、家と土地をこの先どうするかを決めます

空き家が傷んでいると、「とにかく壊さなければ」と考えがちです。

しかし、解体後の土地を使う予定が決まっていなければ、費用を払って更地にした後も、固定資産税、草刈り、不法投棄対策などの管理は続きます。

最初に、解体後の予定を次の中から選びます。

売却するつもりなら、解体業者へ依頼する前に、不動産会社から「古家付きの査定」と「更地にした場合の査定」を取ります。

買主側で解体する条件を含めて売る方法や、売買契約後に売主が解体する方法などもあります。どの形が可能かは、建物の状態や地域の需要、契約条件によって異なります。

「古い家があると絶対に売れない」と決めつけず、解体費を先に出さない売り方がないかを聞いてください。

見積書には「家を壊す費用」以外の項目が並びます

インターネットで坪単価を調べ、延べ床面積を掛けても、実際の支払額とは合わないことがあります。

解体費用の総額を考えるときは、次の項目を分けます。

見積書の一番下にある合計金額だけではなく、「含まれていない作業」を見てください。

特に「別途」「実費」「工事後に精算」「現場状況による」という記載には、どのような場合にいくら増えるのかを質問します。

すべての追加費用を工事前に確定できるとは限りません。地中に埋まっている物など、解体後でなければ分からないものもあります。

その場合でも、発見したら写真を見せてもらう、金額を提示して家族の承認を得てから作業する、といった手順は契約前に決められます。

家の荷物を残したままでは、比較できる見積もりになりにくい

同じ家でも、家財が大量に残っている場合と、建物だけを解体する場合では、作業内容が違います。

ただし、すべての荷物を家族だけで片づけてからでなければ見積もれないわけではありません。

まず、室内と敷地を写真に残し、業者へ次の状態を伝えます。

• 大型家具と家電がどの程度あるか
• 押し入れや物置に物が残っているか
• 庭木、庭石、物置、カーポートがあるか
• 井戸や浄化槽の心当たりがあるか
• 残したい建具、石、植木などがあるか
• 仏壇、位牌、写真、重要書類を確認済みか
• 家族が処分できる物と、業者へ頼みたい物

「家の中の物は全部処分してください」では、業者ごとに想定する量が変わり、見積額を比べにくくなります。

家財処分を含む見積もりと、建物だけの見積もりを分けてもらうと、家族で片づけた場合にどの程度下がる可能性があるかを判断できます。

一方で、遠方の実家へ何度も通い、交通費と休暇を使って片づける方が高くつく場合もあります。

処分費だけでなく、家族が使う時間と交通費も含めて比べてください。

アスベストは「見つかったら追加」だけで終わらせない

古い実家の解体で、金額が大きく変わる可能性があるのがアスベストです。

アスベストは吹き付け材だけでなく、屋根材、外壁材、内装材などに含まれている場合があります。見た目だけで家族が判断することはできません。

建築物の解体や改修工事を行う元請業者などには、工事前に石綿含有建材の有無を調べる事前調査が求められます。建築物の解体部分の床面積が合計80平方メートル以上の場合は、調査結果を自治体へ報告する対象です。

見積もり時には、次の点を聞きます。

• アスベスト事前調査の費用を含んでいるか
• 書面調査と現地調査の範囲
• 分析が必要な場合の検体数と単価
• 含有が判明した場合、見積もりを出し直すか
• 除去・運搬・処分費をどのように計算するか
• 追加工事前に家族へ説明と承認があるか

「古い家だから必ず高額な除去が必要」と決まっているわけではありません。

反対に、「木造住宅だから関係ない」とも限りません。調査結果が出る前の安い金額だけで契約を決めない方が安全です。

三社の見積もりは、同じ条件を渡して比べます

複数の見積もりを取っても、依頼条件が違えば金額だけでは比べられません。

一社には「庭も全部きれいに」と頼み、別の一社には「建物だけ」と頼めば、安い業者が分からなくなります。

見積もりを依頼するときは、同じメモと写真を渡します。

業者へ共通して渡す内容

• 建物の住所、構造、階数、分かれば延べ床面積
• 建築時期と増築・改築の有無
• 前面道路の幅と、重機やトラックが入れるか
• 家財処分を含めるか
• 塀、庭木、物置など、撤去する物と残す物
• 解体後の利用目的と、希望する整地状態
• 井戸、浄化槽、地中埋設物の心当たり
• 工事を希望する時期
• 補助金申請を予定しているか

見積書を並べる表

極端に安い見積もりがあれば、値引きの理由ではなく、何が含まれていないかを見ます。

工事後の追加費用、廃棄物処分、近隣への養生、アスベスト調査などが抜けていないかを聞いてください。

業者の許可・登録と、追加工事の決め方を契約前に見ます

解体工事を依頼するときは、金額や営業担当者の印象だけでなく、事業者が必要な許可・登録を受けているかも見ます。

解体工事業を営む事業者には、建設業許可を受けている場合などを除き、工事を行う都道府県での解体工事業登録が必要です。一定額以上の建設工事では建設業許可が必要となります。

業者へは次の内容を尋ねます。

• 解体工事業登録または建設業許可の番号
• 工事現場に掲示する標識の内容
• 廃棄物をどこへ運び、どのように処理するか
• 自社施工と下請施工の範囲
• 工事中の事故や近隣損害に備える保険
• 近隣への挨拶や苦情対応を誰が行うか
• 追加工事を家族へ知らせる方法
• 契約後のキャンセル料
• 着手金、中間金、完了金の支払時期

口頭で「追加はほとんどありません」と言われても、契約書に書かれていなければ後で認識が食い違います。

地中障害物などが見つかった場合は、写真と金額を提示し、施主の了承後に作業する、といった手順を書面へ入れてもらいます。

工事を急かされ、その場で契約するよう求められた場合は、見積書と契約書を持ち帰ってください。契約上の疑問や強引な勧誘があるときは、消費者ホットライン188など、地域の消費生活相談窓口へ聞く方法もあります。

補助金は「解体後に申請」では間に合わないことがあります

空き家の解体に補助制度を設けている自治体がありますが、全国共通の制度ではありません。

国土交通省も、空き家の解体や改修で利用できる補助制度がある場合は、空き家の所在する市区町村へ問い合わせるよう案内しています。

制度によっては、次のような条件が設けられます。

• 空き家が一定の危険度に該当する
• 建築時期や構造に条件がある
• 一定期間使われていない
• 所有者や相続人である
• 税金を滞納していない
• 自治体内の登録業者へ依頼する
• 交付決定前に契約・着工していない
• 年度内に工事と報告を終える
• 予算の上限に達していない

補助率や上限額だけを見て、「その金額が必ずもらえる」とは考えないでください。

申請前に契約すると対象外になる制度や、工事完了後の精算払いで、一時的には全額を用意する必要がある制度もあります。

自治体へは、次のように問い合わせます。

「市内に相続した空き家があり、解体費用をすぐに用意できません。空き家除却の補助制度はありますか。対象要件、申請時期、契約前に必要な手続き、支払い時期を教えてください」

電話だけでなく、制度の要綱や申請案内を受け取り、対象となる工事と対象外費用を見ます。

現金を用意できないときは、解体代を借りる前に五つの案を並べます

見積もりが出た後、支払う方法がないと、すぐにローンを探したくなるかもしれません。

ただし、解体後に土地が売れる保証はありません。借入だけが残る可能性も考える必要があります。

次の順番で比べます。

「売れたお金で返すつもり」という計画では、売却価格と売却までの期間を控えめに考えます。

解体費を払った後に、測量、仲介手数料、登記、税金、草刈りなどが発生することもあります。

借入を検討する場合は、月の返済額だけでなく、土地が一年以上売れなくても自分の収入から払えるかを見てください。

兄弟で払うなら、均等割りの前に名義と希望をそろえます

相続した実家では、「長男が払うもの」「近くに住む人が手配するもの」と、暗黙のうちに一人へ負担が集まることがあります。

しかし、解体は大きな支出です。兄弟へ事後報告して均等額を請求すると、「解体に同意していない」「その業者を選んでいない」と反発される可能性があります。

見積もりを取る前後に、次の点を共有します。

• 土地と建物の登記名義
• 相続人と共有持分
• 家を売る、残す、解体するという各人の希望
• 親の預貯金などから支払える額
• 補助制度を使った後の見込み額
• 各家庭が負担できる上限
• 現地確認、片づけ、業者対応を担う人
• 売却代金が入った場合の精算方法

話し合いの例です。

「A社の見積総額は○円ですが、アスベスト除去と地中埋設物は別です。補助制度の対象になれば自己負担は減ります。私は○円までなら負担できます。解体して売る案と、古家付きで売る案の査定を取ってから、全員で決めたいです」

「とりあえず私が払っておく」と進める場合も、立替なのか自分の負担なのか、売却後にどのように精算するのかを書面に残します。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請することが求められています。過去に発生した相続も対象になるため、亡くなった親名義のままなら、解体・売却の進め方とあわせて法務局や司法書士へ手続きを確かめてください。

解体すると固定資産税が必ず「6倍」になるとは限りません

実家を壊す話をすると、「更地にすると固定資産税が6倍になる」と聞くことがあります。

住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで住宅用地の課税標準を軽減する特例があります。固定資産税は毎年1月1日の状態を基準に課税されるため、建物を解体して住宅用地に当たらなくなると、翌年度以降に土地の税負担が増える可能性があります。

ただし、実際の税額は、土地の面積、評価額、地域、負担調整措置、建物の固定資産税がなくなることなどで変わります。

現在の税額を単純に6倍した金額が、そのまま請求されるとは限りません。

また、適切に管理されず、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として勧告を受けた場合は、建物が残っていても住宅用地特例の対象外となることがあります。

工事時期を決める前に、実家の所在地の固定資産税担当窓口へ次のように尋ねます。

「この建物を年内に解体した場合と、翌年に解体した場合で、土地と建物の固定資産税がどのように変わる可能性がありますか」

税金を抑えるためだけに危険な建物を残すのではなく、安全、売却予定、工事時期、税負担を並べて決めてください。

売却予定なら、税の特例を解体前に確かめます

亡くなった親が一人で住んでいた家を相続し、売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。

この特例は2027年12月31日までの売却が対象とされ、建築時期、売却価格、相続から売却までの期間、家の利用状況など細かな条件があります。相続人が3人以上の場合の控除上限なども異なります。

2024年1月1日以後の売却では、一定の条件のもと、売却後に買主が期限までに家を取り壊す場合も対象となり得ます。

そのため、「特例を使うには売主が先に解体しなければならない」と決めつけないでください。

解体時期や売買契約の内容によって必要書類も変わるため、契約前に税務署、税理士、不動産会社、自治体の担当窓口へ確かめます。

工事前後には、費用以外の手続きもあります

解体工事は、契約して重機を入れれば終わるものではありません。

特定建設資材が使われた床面積80平方メートル以上の建物を解体する場合、建設リサイクル法に基づき、発注者は原則として工事着手の7日前までに都道府県知事等へ届け出る必要があります。

届出を業者が代行する場合も、発注者に関係する手続きであることは知っておきましょう。委任状や届出書の控えを受け取れるかを聞いてください。

建物を取り壊した後は、登記簿から建物をなくす建物滅失登記が必要です。法務局はオンライン申請と書面申請の方法を案内しており、不動産登記法上、原則として建物がなくなった日から1か月以内の申請が求められます。

申請を土地家屋調査士へ依頼する場合は、その費用が解体見積もりに含まれているか、別途なのかを見ます。

壊すお金がなくても、危険な状態を放置したままにしない

屋根材が落ちそう、外壁が道路側へ傾いている、台風で一部が飛んだ。このような状態では、「お金がたまるまで何もしない」という選択が難しい場合があります。

空き家を放置すると、倒壊、防犯、衛生、近隣への被害につながるおそれがあります。市区町村は、管理状態が悪い空き家について指導や勧告などを行うことがあります。

すぐに全体を解体できないときは、自治体の空き家担当窓口へ、危険な箇所と資金状況を伝えてください。

「解体してくださいと言われても払えません」とだけ伝えるのではなく、次の情報を用意します。

• 建物の所在地
• 所有者・相続人の状況
• 危険だと感じている箇所
• 近隣や自治体から届いた通知
• 取得した見積額
• すぐに用意できる金額
• 売却する予定があるか
• 補助制度を利用したいこと

危険部分だけを応急的に処置できるか、補助制度や相談窓口があるか、売却・管理を含めてどの順番で進めるかを聞きます。

自治体から正式な通知が来ている場合は、怖くて封筒を閉じたままにせず、書かれている期限と担当課を見てください。

今日するのは、解体契約ではなく三本の連絡です

費用が払えないと思うと、何から始めてもお金がかかるように感じます。

今日は契約せず、次の三か所へ連絡する準備をしてください。

1. 自治体の空き家担当窓口へ、補助制度と申請前の条件を聞く
2. 不動産会社へ、古家付きと更地の両方の査定を頼む
3. 解体業者へ、同じ条件で現地見積もりを依頼する

電話をする前に、紙へ次の六つを書きます。

• 登記上の名義
• 建物のおおよその広さと構造
• 家の中に残っている物
• 撤去したい塀、物置、庭木
• 解体後に土地をどうしたいか
• 今すぐ用意できる金額の上限

今すぐ用意できる金額がゼロでも構いません。

その場合は、「現金がないから何もできない」と決めるのではなく、解体費を先に出さない売却が可能か、補助金の支給時期はいつか、家族でどこまで分けられるかを調べます。

実家を壊すことには、金額だけでは割り切れない気持ちもあります。

親が暮らした家へ重機を入れる申し訳なさ、兄弟との思い出をなくす寂しさ、「自分の代で片づけなければ」という責任感もあるでしょう。

だからこそ、焦って安い見積もりへ飛びつかず、家の今後と自分の暮らしを一緒に守れる方法を選んでください。

補助金の有無を一本電話で聞く。解体前の査定を一社へ頼む。見積書の「別途」に線を引く。

その一つができれば、漠然とした大金への恐怖を、「払う必要がある費用」と「避けられる費用」に分けるところまで進めます。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「空き家対策特設サイト」：空き家の管理、解体・活用、自治体の補助制度、住宅用地特例に関する確認先。
• 環境省「石綿事前調査結果の報告について」：解体工事前のアスベスト調査と、床面積80平方メートル以上の解体工事における報告制度の確認先。
• 国土交通省「建設リサイクル法」：対象となる解体工事、工事着手7日前までの届出、分別解体・再資源化に関する確認先。
• 国土交通省「解体工事業登録制度」「建設業の許可とは」：解体工事業者の登録や建設業許可に関する確認先。
• 法務局「相続登記の義務化」「建物を取り壊した場合の登記」：相続登記と建物滅失登記に関する確認先。
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」：相続した空き家の譲渡所得に関する特別控除の要件と期限の確認先。