実家の土地の境界線がわからないとき｜売却や相続の前に調べる順番

庭の片づけ中、「この塀はどちらの土地にあるのだろう」と手が止まった

親が住まなくなった実家を片づけ、売却について考え始めたときのことです。

庭の端に古いブロック塀があり、その向こうには隣家の植木鉢が並んでいます。塀の根元を探しても、境界杭らしい物は見当たりません。

親へ聞いても、

「昔、お隣のおじいさんと話して決めた」
「塀の真ん中が境だったと思う」
「細かいことはもう覚えていない」

という返事しか得られない。

兄弟からは「不動産会社へ頼めば分かるでしょう」と言われますが、本当にその塀が境界なのか確信が持てません。

「隣の家に聞いたら、土地を疑っていると思われないか」
「測量すると高額になるのでは」
「境界が分からないままでも売れるのか」
「親が元気なうちに聞いておくべきだった」

境界線の問題は、普段暮らしている間は表に出にくいものです。

売却、相続、解体、建て替えの話が始まって初めて、親の代から曖昧だった部分が見えてきます。

今すぐ隣家と話をつける必要はありません。最初にすることは、塀の位置を主張することではなく、実家と法務局に残る資料を集めることです。

塀・フェンス・植木があっても、そこが境界とは限りません

土地の境目には、ブロック塀、フェンス、生け垣、側溝などが設けられていることがあります。

ただし、見た目の区切りと法律上の土地の区切りが、必ず一致するとは限りません。

「親が昔からここまで使っていた」「塀を隣家と半分ずつ直した」という記憶も手がかりにはなりますが、それだけで境界線を確定することはできません。

また、土地には、登記された土地の区画を示す「筆界」と、所有権がどこまで及ぶかを示す境界があり、両者が一致しない場合もあります。

家族だけで結論を出さず、資料と現地を照らし合わせていきます。

境界杭を見つけても、抜いたり打ち直したりしない

境界標には、コンクリート杭だけでなく、金属プレート、金属びょう、石杭、プラスチック杭などがあります。

土や落ち葉を軽くよけて探す程度にとどめ、杭を引き抜いたり、自分の判断で打ち直したりしないでください。

工事や植木の成長で埋まっていることもあれば、過去の工事でなくなっている場合もあります。

見つけたものは、位置が分かるように遠景と近景を撮影します。

• 家全体と杭の位置が分かる写真
• 杭やプレートを近くから撮った写真
• 塀、側溝、道路との位置関係
• 撮影した日

を残しておくと、後から専門家へ状況を伝えやすくなります。

まず実家の中で探したい書類があります

法務局へ行く前に、実家の書類箱、金庫、仏壇の引き出しなどを探してください。

図面が見つかったら、紙へ直接書き込まず、コピーや写真を取ります。

「測量図」と書いてあっても、どの範囲を、どの目的で測ったものかは書類によって異なります。

隣地所有者の署名や押印があるか、作成者と作成日が書かれているかも見てください。

住所ではなく「地番」を調べてから法務局の資料を集めます

普段使っている住所と、土地の登記で使われる地番は同じとは限りません。

固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を見ると、土地の所在地と地番を確認できます。

地番が分かったら、法務局で次の資料を取得します。

登記事項証明書や地図、地積測量図は、窓口だけでなくオンラインで交付請求できるものもあります。

ただし、古い土地では地積測量図が備え付けられていない場合があります。

また、公図は土地同士の位置関係を調べる手がかりになりますが、現地で境界線を自分で復元できるほど正確とは限りません。

図面を取得しただけで、「公図の線はここだから、この塀が越境している」と隣家へ伝えないでください。

四方向を一枚にまとめると、分からない場所が見えてきます

実家の土地を、道路側、右隣、左隣、裏側に分けて記録します。

境界は、土地全体が未確定とは限りません。

三方向は書類と境界標がそろっていて、裏側だけ分からないこともあります。

どの辺が不明なのかを示せれば、土地家屋調査士へ相談するときも、必要な調査の範囲を話しやすくなります。

親が元気なら、境界の場所より「昔何があったか」を聞きます

親へ「境界線はどこ」と聞いても、正確な位置を思い出せないことがあります。

その場合は、過去の出来事を聞いてください。

• 家を購入したときに測量したか
• 隣家と一緒に塀を作ったか
• 塀の費用を誰が負担したか
• 道路工事や区画整理があったか
• 境界杭を見た記憶があるか
• 隣家との間で土地の話をしたことがあるか
• 越境している屋根、配管、植木について約束があるか
• 測量士や土地家屋調査士へ依頼したことがあるか

人名や時期が分かれば、書類を探す手がかりになります。

ただし、親と隣家の先代との口約束だけで、現在の境界を決めることはできません。

親の記憶は「証明」ではなく、専門家が資料を調べるための情報として残します。

隣家へは「そちらが越境している」と言わず、調査を始めた事実だけ伝えます

境界が曖昧な状態で隣家へ聞きに行くときは、言い方が重要です。

家族が越境を疑っていても、最初から結論を伝えないでください。

隣家にも、過去の測量図や境界確認書が残っている可能性があります。

関係が良好であれば、

「以前の測量資料や塀を作ったときの書類が残っていないでしょうか」

と尋ねることはできます。

その場で線を指して合意しようとせず、正式な立会いは専門家を通して進めます。

塀や屋根がはみ出しているように見えても、すぐ撤去しない

図面と現地を比べたとき、隣家の塀、屋根、雨どい、配管、植木などが実家側へ出ているように見えることがあります。

反対に、実家の物が隣地側へ出ている可能性もあります。

この段階では、次の行動を避けてください。

• 塀や杭を勝手に動かす
• 隣家の植木や構造物を切る・壊す
• 図面だけを根拠に撤去を要求する
• 解体業者へ境界付近まで撤去を頼む
• 越境していると断定した手紙を送る

まず、いつからある物なのか、誰が設置したのか、境界線がどこなのかを分けて調べます。

越境が確認された場合も、すぐ撤去する方法だけでなく、建て替え時に解消する、合意内容を書面に残すなど、状況に応じた対応があります。

所有権や損害をめぐる争いがある場合は、土地家屋調査士だけでなく、弁護士などの確認が必要になることがあります。

境界を調べる専門家は、土地家屋調査士です

境界線が分からないときは、不動産会社だけでなく、土地家屋調査士への相談を検討します。

土地家屋調査士は、法務局や役所の資料、現地の状況、測量結果、隣接所有者との立会いなどを踏まえ、土地の筆界を調査し、表示に関する登記手続を扱う専門職です。

土地家屋調査士へ相談するときは、「測量をお願いします」だけでなく、目的を伝えます。

• 売却前に境界を明らかにしたい
• 解体前に塀の位置を知りたい
• 境界杭を復元したい
• 隣家と認識が違う
• 土地を兄弟で分けるため分筆したい
• 登記面積と現地が違うように見える

目的によって、必要な調査、測量、立会い、成果物が異なります。

「現況測量」と「境界を確かめる測量」は同じではありません

費用を抑えるため、まず安い測量を頼みたいと思うかもしれません。

ただし、建物、塀、道路など現地で見える物を測ることと、隣接所有者と境界を確認することは同じではありません。

見積もりを受け取ったら、次の内容を尋ねてください。

• どこまでの資料調査が含まれるか
• 隣接地の所有者調査が含まれるか
• 道路や水路との境界確認が含まれるか
• 立会いの依頼や調整を誰が行うか
• 境界標の設置が含まれるか
• 境界確認書や図面が作成されるか
• 登記申請が必要な場合の費用
• 合意できなかった場合の費用と成果物

「確定測量」という言葉だけで判断せず、依頼後に何が手元へ残るのかを見ます。

測量の費用と期間は、土地の広さだけでは決まりません

境界確認にかかる費用や期間は、土地の面積だけでなく、周囲の状況によって変わります。

• 隣接する土地の数
• 境界標や古い測量資料の有無
• 道路・水路・公有地と接しているか
• 隣地所有者が遠方にいるか
• 隣地の名義人が亡くなり、相続人調査が必要か
• 山林、農地、斜面など測量しにくい土地か
• 隣家と境界の認識が一致しているか
• 地積更正や分筆などの登記を伴うか

隣地との立会いや行政との調整が必要になれば、数日で終わる手続ではありません。

売却契約、解体、建て替えの日程が決まってから始めると、予定に間に合わない可能性があります。

売るか残すか決まっていなくても、資料の有無だけは早めに調べておくとよいでしょう。

道路との境界は、隣家との話し合いだけでは決められません

実家の前が市道、県道、里道、水路などの場合、道路側の境界確認には管理する行政機関が関わることがあります。

道路との境目に側溝や塀があっても、その端がそのまま筆界とは限りません。

どこが管理している道路か分からない場合は、市区町村へ土地の地番を伝えて尋ねます。

行政との境界確認を含む場合は、必要書類や期間もあるため、土地家屋調査士へ手続の範囲を確認してください。

隣地の所有者が分からない場合も、家族だけで探し回らない

隣家が空き家になっている、登記名義人が亡くなっている、誰が相続したか分からない場合があります。

だからといって、立会いを省略して境界を決められるとは限りません。

精度の高い法務局の地図や地積測量図などで筆界を確認できる場合もありますが、隣接所有者や相続人の調査が必要になることもあります。

土地家屋調査士へ、

• 隣地が空き家であること
• 以前住んでいた人の氏名
• いつ頃から空き家か
• 管理会社や親族の連絡先を知っているか
• 過去に境界の話をしたことがあるか

を伝えてください。

登記情報を家族だけで読み解けない場合も、専門家に所有者調査を含めた進め方を尋ねます。

隣家と境界の認識が違うなら、話し合いだけで線を動かさない

立会いの場で、実家側は塀の外側、隣家側は塀の中心が境界だと考えていることが分かる場合があります。

その場で「中間にしましょう」と合意すれば終わるように思えますが、登記された土地の区画である筆界は、所有者同士の話し合いだけで自由に変更できるものではありません。

まず、土地家屋調査士に資料と測量結果を踏まえた説明を受けます。

それでも筆界の位置について合意できないときは、法務局の筆界特定制度を検討できます。

筆界特定制度は、土地の所有者として登記されている人などの申請を受け、法務局の筆界特定登記官が調査や測量、専門家の意見を踏まえて、もともとの筆界の位置を明らかにする制度です。

ただし、筆界特定制度は土地の所有権がどこまで及ぶかを最終的に決める制度ではありません。

所有権や越境をめぐる争いでは、土地家屋調査士会の境界問題に関するADRや、裁判など別の方法が必要になる場合があります。

境界が分からない土地でも、絶対に売れないとは限りません

実家を売りたい家族にとって、一番気になるのは「境界が未確定でも売れるか」でしょう。

取引条件や買主の意向によっては、境界がすべて確定していない土地が取引されることもあります。

ただし、境界が不明な部分や越境の可能性があれば、買主へ伝えるべき事項が増え、価格や契約条件、売却までの期間へ影響する可能性があります。

不動産会社へは、境界が分からないことを隠さず、

「右隣との境界確認書がなく、杭も見つかっていません。売却前に必要な調査と、未確定のまま売る場合の条件を教えてください」

と伝えます。

解体や塀の工事は、境界の状態を見てから進めます

古い実家を売るため、先に建物を解体しようと考えることがあります。

しかし、境界付近に塀、擁壁、物置、配管などがある場合、どこまで撤去してよいか分からないまま工事を始めるのは危険です。

• 塀は誰の所有物か
• 境界線上にあるのか、どちらかの敷地内か
• 隣家の構造物とつながっていないか
• 境界標が工事で失われないか
• 工事後に境界位置を復元できる資料があるか

を見ます。

解体会社へも、境界が未確認であることを先に伝えてください。

土地家屋調査士による現地確認や、境界標の保全方法を決めてから工事へ進む方が安全です。

親名義の実家なら、子どもだけで境界確認を成立させない

実家の登記名義が親のままなら、子どもは資料集めや専門家への相談を手伝えますが、土地の所有者として行う正式な確認や署名は親本人が関わることになります。

親が判断できる状態なら、

• 土地家屋調査士へ依頼する目的
• 調査や測量の範囲
• 隣家との立会い
• 費用を誰が負担するか
• 売却や相続の予定

を一緒に話します。

親が契約内容を理解しにくくなっている場合は、子どもが代わりに署名すればよいとは限りません。

現在の登記名義と本人の状態を伝え、土地家屋調査士や法律の専門職へ、誰がどのような形で手続できるかを確かめてください。

相続後なら、境界と名義の問題を分けて考えます

親が亡くなった後の実家では、境界の問題に加え、相続登記や遺産分割が終わっていないことがあります。

境界を調べる前に、次を確かめます。

• 登記上の所有者は誰か
• 相続人は誰か
• 遺産分割が終わっているか
• 実家を誰が取得する予定か
• 売却代金をどのように分ける予定か
• 測量費を誰が一時負担するか

兄弟の一人が売却を進めたくても、土地を取得する人や共有者が決まっていなければ、正式な契約や境界確認を進めにくい場合があります。

境界の調査は土地家屋調査士、相続登記や遺産分割は司法書士や弁護士など、論点によって相談する相手を分けます。

兄弟間では、測量費より「何のために調べるか」を先に決めます

境界確認には費用がかかるため、兄弟から、

「まだ売ると決まっていないのに、測量する必要があるの？」

と言われることがあります。

「測量した方が安心だから」だけではなく、利用目的と必要な時期を示します。

費用を誰が負担するかについても、最終的に家を取得する人、売却代金を受け取る人、現在管理している人などを踏まえて話します。

今日することは、隣家へ境界線を聞きに行くことではありません

今日は、固定資産税の納税通知書を出し、実家の土地の地番を一つ書き留めてください。

次に、家の四方向について、

• 塀やフェンスなど何があるか
• 境界標らしい物があるか
• 測量図や確認書が残っているか
• 隣接している相手は誰か
• どの部分が分からないか

を一枚へ書きます。

境界標らしい物を見つけたら、触らず写真を撮ります。

書類が見つからなければ、地番を使って法務局の登記事項証明書、地図、地積測量図の有無を調べます。

そのうえで土地家屋調査士へ、

「実家を将来売却する予定があります。右隣との境界杭と確認書が見つかりません。現在ある資料でどこまで分かるか、最初に調査してほしいです」

と伝えてください。

境界線が分からないことは、親や家族が土地をいい加減に扱ってきた証拠ではありません。

古い書類が失われ、杭が工事で埋まり、土地を知る人が世代交代すれば、どの家でも起こり得ます。

塀を境界と決めつけない。杭を動かさない。隣家へ疑いをぶつける前に資料を集める。

この順番を守れば、売却を急ぐ場面でも、隣家との関係を壊さずに土地の範囲を確かめていけます。

出典・確認先メモ

• 法務省「筆界特定制度」
• 法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」
• 法務省「土地家屋調査士の業務」
• 日本土地家屋調査士会連合会「相談Q&A」
• 国土交通省「地籍調査」