実家の解体費が高くて進まないとき｜見積もり・相続・土地の使い道を決める順番

見積書の金額を見た途端、家族の話が止まってしまいます

親が亡くなって数年。誰も住んでいない実家の庭には草が伸び、雨戸は閉まったままです。

近所から「屋根の一部が落ちそうです」と連絡があり、ようやく解体業者へ見積もりを頼みました。

ところが、示された金額は家族が考えていたより大きなものでした。

建物の解体だけでなく、家財の処分、庭木、塀、物置、浄化槽などが加わり、さらに「地中から何か出た場合は別料金」と書かれています。

きょうだいへ連絡しても、返事はまとまりません。

「そんな費用は出せない」
「実家を相続した人が払うべきでは」
「土地が売れてから払えばいい」
「思い出の家を壊すのはまだ早い」

誰かが反対しているというより、何を決めれば進められるのかが分からなくなっている状態です。

解体費が高いとき、最初にすることは値下げ交渉ではありません。

本当に先に解体する必要があるのか、誰が決められる家なのか、見積書に何が含まれているのかを分けます。

「壊すこと」ではなく、解体後に何をしたいかを先に決めます

建物が古いからといって、必ず先に更地へしなければならないわけではありません。

実家をどうしたいかによって、解体する時期と費用の負担方法が変わります。

「解体費を払わないと売れない」と思い込んでいても、建物が残った状態での購入希望者が見つかる場合があります。

反対に、更地にした方が売りやすい地域でも、解体費を上回るほど売却価格が上がるとは限りません。

解体前と解体後の売却見込みを、不動産会社へ同じ条件で出してもらいます。

不動産会社へ聞く言葉

「解体を前提にせず、古家付きのまま売る場合と、売主が解体して更地で売る場合の価格と期間を分けて教えてください」

「買主が解体する条件で売る方法は、この地域で現実的でしょうか」

「解体費を差し引いた後、手元に残る金額で比べたいです」

登記簿の名義が親のままなら、見積もりより先に相続の状態を見ます

固定資産税の通知が自分へ届いていても、登記簿上の所有者が親のままということがあります。

解体や売却を進める前に、土地と建物の登記事項証明書を取り、次を見てください。

• 土地と建物の名義人
• 土地と建物の名義が同じか
• 共有者がいないか
• 抵当権などが残っていないか
• 登記された建物と現地の建物が一致しているか

相続した不動産は、相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になっています。2024年4月1日より前に始まった相続で未登記の場合も対象となり、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。

遺産分割がまとまらず、期限内の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記という仕組みもあります。ただし、この申出だけでは不動産の売却はできないため、解体後に売る予定があるなら、その後の相続登記まで見通す必要があります。

名義が親のままだったときの伝え方

「解体業者を決める前に、土地と建物を誰が相続するのかを決めたい。費用の話と名義の話を同時に進めよう」

「相続人全員が納得していると思い込まず、建物を壊すこと、費用、解体後の土地を分けて話したい」

きょうだいの意見が合わないときは、三つの決定を一度にしません

実家の話し合いでは、次の三つが混ざりやすくなります。

• 建物を壊すかどうか
• 費用を誰が負担するか
• 土地を誰が相続し、どう使うか

「壊すことに賛成したら費用も均等に払うことになる」と考え、返事を避ける人もいます。

まずは、解体の必要性と危険度だけを共有します。

きょうだいへ送る文面

「今すぐ費用を均等に出してほしいという話ではありません。まず、建物を残して売る場合と解体する場合を比べたいです。来月末までに、売却見込みと解体見積もりを共有します」

「誰が悪いかではなく、台風や倒壊の心配がある状態をいつまで続けられるかを決めたいです」

「費用負担は、相続する土地の扱いや売却代金も見て、別の段階で話します」

解体費が高くなる理由を、建物・敷地・捨てる物に分けます

同じ広さの木造住宅でも、前面道路へ大型車両を置ける家と、細い路地で手作業が増える家では、条件が違います。

見積額の差が大きいときは、業者の利益だけでなく、想定している工法や処分範囲が同じかを見ます。

見積もりは、同じ条件で現地を見てもらわなければ比べられません

電話で「木造30坪ならいくらですか」と聞いても、実家の総額は分かりません。

少なくとも複数社へ現地を見てもらい、同じ範囲で見積もりを出してもらいます。

業者全員へ同じように伝えること

• 建物本体をどこまで壊すか
• 基礎をすべて撤去するか
• 塀、門、庭木、庭石を残すか
• 物置やカーポートを壊すか
• 家財を誰が処分するか
• 浄化槽、井戸、地下室の有無
• 解体後は売却するのか、建築するのか
• 土地をどの程度整地して引き渡すか

一番安い業者を選ぶのではなく、「含まれない物が最も少なく、追加になる条件を説明できる業者」を見ます。

見積書の「一式」は、何を壊して何を残すのか書き分けてもらいます

「木造住宅解体工事一式」としか書かれていない見積書では、工事後に塀や基礎が残っていても、契約内容を確かめにくくなります。

書面へ入れてもらいたい項目

• 建物の構造、延べ床面積
• 足場・防音・防じん養生
• 建物本体の解体
• 基礎の撤去
• 廃材の分別、運搬、処分
• 庭木、庭石、塀、門、物置の扱い
• 浄化槽、井戸、配管の扱い
• アスベスト事前調査
• 解体後の整地方法
• 必要な届出の担当
• 追加料金が発生する条件

追加料金について聞く言葉

「地中から基礎や廃材が見つかった場合、作業前に写真と金額を示し、こちらが承諾してから進める形にできますか」

「見積額を超える場合は、誰の承諾が必要か契約書へ入れてください」

「追加費用が出やすい場所を、現地を見ながら教えてください」

古い実家では、アスベスト調査を外して安くすることはできません

建物を解体する工事では、元請業者などがアスベストを含む建材の使用について事前調査を行う必要があります。

建築物の解体・改修では有資格者による調査が求められ、一定規模以上の工事は調査結果の報告も必要です。建築物の解体部分の床面積が合計80平方メートル以上の場合は、アスベストの有無にかかわらず、調査結果の報告対象となります。

見積書に「アスベスト別途」とだけある場合は、次を聞きます。

• 事前調査費は見積もりに含まれるか
• 分析調査が必要になった場合の金額
• 含有建材が見つかった場合の概算
• 除去と処分を行える体制があるか
• 調査結果と作業記録を受け取れるか

古い家だから必ず高額な除去になるわけではありません。

一方、見た目だけで「アスベストはない」と決め、調査費を省く提案にも注意が必要です。

家財を残したままでは、建物の解体費と片付け費が混ざります

家具や衣類が大量に残っている実家では、解体業者へすべて任せた方が楽に見えます。

ただし、建物の廃材と家庭から出た物では、処分方法や料金の考え方が異なる場合があります。

家財をどうするか、建物の見積もりとは別に分けてください。

遠方で片付けに通う交通費や休業日数が増えるなら、家族だけで何か月も続ける方が高くなることもあります。

自分たちで分ける物と、有料で任せる物を決めます。

補助金は、契約書へ署名する前に実家のある自治体へ聞きます

自治体によっては、危険な空き家や一定の条件を満たす住宅の解体・除却費へ補助を設けていることがあります。対象となる建物、申請者、所得、工事業者、解体後の土地利用などの条件は地域によって異なります。

自治体へ聞くこと

• 空き家の解体・除却補助があるか
• 建物の老朽度調査が必要か
• 相続登記前でも申請できるか
• 市内業者などの条件があるか
• 契約や着工の前に申請が必要か
• 家財処分やアスベスト費用も対象か
• 申請年度内に工事を終える必要があるか
• 募集件数や予算の上限があるか

電話での伝え方

「親から相続した空き家の解体を検討しています。まだ業者とは契約していません。住所と建物の状態から利用できる補助制度がありますか」

「申請前に契約すると対象外になる条件がないか、必要な順番を教えてください」

補助があると聞いただけで工事を決めず、交付決定前にしてはいけないことまで聞いておきます。

解体すると土地の固定資産税が変わる場合があります

住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例があります。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる仕組みがあります。建物を解体して住宅用地でなくなると、この特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の税負担が増える場合があります。

ただし、「税金が上がるから危険な空き家を残した方がよい」とは限りません。

管理状態が悪く、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、建物が残っていても住宅用地特例を受けられなくなることがあります。

解体前に市区町村へ聞くこと

「今年解体した場合、翌年度の土地と建物の固定資産税はどのように変わる見込みですか」

「現在の課税明細を見ながら、住宅用地特例が外れた場合の目安を教えてください」

課税額は土地の評価や解体時期などで異なるため、業者の説明だけで判断せず、実家のある自治体の資産税担当へ聞きます。

売却する予定なら、解体日を決める前に税の特例も見ます

相続した親の家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除する空き家の特例を利用できる可能性があります。

対象となる家屋、相続人の人数、売却価格、売る時期、耐震性、解体時期など細かな条件があり、2027年12月31日までの譲渡が現在の適用期間です。2024年以降の譲渡では、売却後、一定期限までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象に加わっています。

「先に解体すれば必ず有利」「建物を残せば特例が使えない」と単純には決められません。

売却を考えている場合は、不動産会社だけでなく、税務署や税理士へ次の順番を聞いてください。

• 建物を残した状態で売る
• 売主が解体してから売る
• 売却契約後に買主が解体する

解体費をすぐ用意できないときは、借りる前に支払い方法を並べます

土地が売れることを前提に、高い金利の借入を急ぐのは避けたいところです。

売り出しても買主が見つからない、境界や名義の問題で売却が遅れる可能性があります。

借入を検討するときは、「土地が一年売れなくても返せるか」まで見ます。

費用を均等に割ることが、家族にとって公平とは限りません

きょうだいが三人なら、解体費も三等分と考えたくなります。

しかし、一人が土地を取得する、実家の預金を多く受け取る、これまで一人だけが管理費を負担してきたなど、家庭ごとに事情があります。

費用を分ける前に並べたいもの

• これまで支払った固定資産税
• 草刈り、修繕、火災保険などの管理費
• 家財整理にかかった費用と時間
• 今後、土地を取得する人
• 土地を売却した場合の代金
• 実家以外の相続財産の分け方

話し合いの例

「解体費だけを三等分するのではなく、これまでの管理費と売却代金を含めて一枚にしよう」

「私がいったん立て替える場合は、土地が売れたときに何を先に精算するか書面に残したい」

「土地を取得する人が決まる前に、誰か一人の口座から全額を出すことは避けよう」

相続や費用負担で対立が大きい場合は、解体契約だけを先に進めず、司法書士、弁護士、税理士などへ論点に応じて書類を見てもらいます。

工事を待つ間も、何もしない状態には戻さないようにします

解体の方針が決まらなくても、所有者には建物を管理する必要があります。

空き家を放置すると、倒壊、外壁や屋根材の落下、害虫、悪臭、不法侵入、枝の越境など、周囲へ影響が出るおそれがあります。

方針が決まるまでの最低限の管理

• 台風や大雨の後に外壁と屋根を見る
• 郵便物をためない
• 草木が道路や隣地へ出ないようにする
• 割れた窓や壊れた鍵を放置しない
• 水漏れや害虫の跡を見る
• 火災保険の契約状態を確かめる
• 近隣へ家族の連絡先を伝える
• 訪問日と建物の状態を写真に残す

遠方で通えない場合は、自治体の空き家窓口へ、地域の管理サービスや空家等管理活用支援法人などがあるかを聞く方法もあります。

契約書には、安さより工事が止まったときの扱いを残します

署名前に見る項目

• 工事範囲と残す物が図や写真で分かる
• 工事開始日と完了予定日
• 近隣への説明を行う人
• 事故や隣家への損害が起きた場合の対応
• 追加工事を施主の承諾なしに進めないこと
• 地中埋設物が見つかった場合の連絡方法
• 工事を中止・延期する場合の費用
• 廃材の処分先や必要書類
• アスベスト調査と届出の担当
• 完了後に受け取る写真や証明書

「昔から地域で工事をしている会社だから」と口約束だけで進めず、変更後の金額も書面にしてもらいます。

解体が終わった後にも、土地を放置しないための手続きがあります

建物を取り壊したら、登記上も建物をなくすための建物滅失登記が必要です。

建物の滅失は不動産の物理的な状況が変わる登記に当たり、原則として取り壊しから1か月以内に申請する必要があります。自分で申請する方法のほか、土地家屋調査士へ依頼する方法があります。

工事後に行うこと

• 解体完了の写真と証明書を受け取る
• 契約範囲どおりに撤去されているか見る
• 建物滅失登記を申請する
• 電気、ガス、水道などの契約を整理する
• 固定資産税の扱いを自治体へ聞く
• 土地の雑草、不法投棄、侵入を防ぐ
• 売却する場合は境界や測量の必要性を聞く

更地になれば問題が終わるわけではありません。

売却まで時間がかかる場合は、草刈りや侵入防止など、土地としての管理方法も決めておきます。

今の状態ごとに、最初の一歩を変えます

今日することは、解体業者を決めることではなく三枚の紙を集めることです

実家の解体には、建物、相続、税金、家財、家族関係が一度に重なります。

全部を今日決めようとすると、何も進まなくなります。

まず、次の三つを手元へ集めてください。

• 固定資産税の課税明細書
• 土地と建物の登記事項証明書
• 現在の解体見積書

見積書には、次の三色で印を付けます。

次に、実家がある市区町村へこう伝えます。

「相続した実家の解体を検討しています。まだ業者とは契約していません。解体補助、空き家の相談窓口、解体後の固定資産税について担当部署を教えてください」

その後、不動産会社へ、古家付きと更地の二通りで査定を頼みます。

解体するかどうかを決めるのは、その数字がそろってからで構いません。

高い見積もりを前に動けなくなったのは、決断力がないからではありません。

解体費だけを見ても、家族にとって正しい答えが出ないからです。

名義、売却価格、税金、補助、追加費用を一枚ずつ見える形にすれば、「壊すしかない」「高いから放置するしかない」という二択から離れられます。

まず今日は、三枚の紙を集め、市区町村へ一本電話をしてください。

出典・確認先メモ

• 法務省「相続登記の申請義務化について」：相続登記の3年以内の申請義務、過去の相続の期限、相続人申告登記を確かめる際の資料。
• 国土交通省「空き家対策特設サイト」：解体補助、管理不全空家・特定空家、住宅用地特例を確かめる際の資料。
• 国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」：相続した家や解体後の土地を売却する場合の税制を確かめる際の資料。
• 環境省「大気環境中へのアスベスト飛散防止対策」：解体前のアスベスト事前調査、資格者調査、一定規模以上の報告を確かめる際の資料。
• 法務局「建物を取り壊した」「登記の申請を検討している皆さまへ」：建物滅失登記の手続きと申請時期を確かめる際の資料。