親名義の家にこのまま住み続けられる？親が元気なうちに決めたい相続と名義

「この家は将来あなたに」と言われていても、兄弟の一言で心配になります

50代になっても、親名義の実家で暮らしている人は珍しくありません。

結婚せず親と同居してきた。離婚を機に実家へ戻った。親の介護をするために仕事を変え、住民票も実家へ移した。光熱費や固定資産税の一部を負担し、壊れた給湯器や屋根の修繕費も出してきた。

親からは以前から、こう言われているかもしれません。

「この家は、私がいなくなったらあなたが住めばいい」

その言葉を信じ、これからも暮らせるつもりでいたところへ、別に暮らす兄弟から連絡が来ます。

「親が亡くなったら、家は売って分けるんだよね」

急に、今まで自分の家だと思っていた場所が、借りているだけの場所に見えてきます。

「長年親の世話をしてきたのに、出ていかなければならないのか」
「修繕費を何百万円も出したのに、その分はどうなるのか」
「親が認知症になったら、今の約束はどうなるのか」
「兄弟にお金を払わなければ、住み続けられないのか」

今すぐ退去を求められているわけではなくても、将来の住まいが決まっていない状態は落ち着きません。

この問題では、「家族だから何とかなる」「ずっと住んでいるから自分が相続できる」と考えず、現在の所有関係と将来の分け方を別々に見ていきます。

住んでいる人と、家を処分できる人は同じとは限りません

親名義の家に何十年住んでいても、住んでいることだけで所有者になるわけではありません。

家を売る、担保に入れる、名義を変えるといった判断は、原則として所有者である親が行います。

子どもが毎月の生活費や修繕費を多く負担していても、それだけで登記名義が子どもへ移るわけではありません。

不動産登記には、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名、抵当権などの権利関係が記録されています。法務局で登記事項証明書を取得すれば、現在の登記名義や抵当権の有無を確認できます。最初に見るのは、土地と建物が本当に同じ親の名義かどうかです

家族から「父名義の実家」と聞いていても、登記を調べると事情が異なることがあります。

• 土地は父、建物は母の名義だった
• 土地の一部が祖父名義のままだった
• 親と叔父の共有名義だった
• 建物の増築部分が登記されていなかった
• 住宅ローンの抵当権が残っていた
• 相続は終わったと思っていたが、名義変更をしていなかった

土地と建物は別の不動産として登記されます。

土地だけを相続しても、建物が別の人の所有であれば、そのまま自由に扱えるとは限りません。反対に、建物を受け取っても、土地を別の相続人が取得すれば、土地を使う条件について話し合いが必要になる可能性があります。

まず、次の資料を探します。

登記事項証明書は、土地の地番と建物の家屋番号を特定して、法務局の窓口やオンラインなどで請求できます。住居表示と地番・家屋番号が異なることもあるため、固定資産税の通知や権利証なども手元に置くと探しやすくなります。将来の問題は、親が元気な今・判断が難しくなった後・亡くなった後で変わります

親が元気なうちなら、「家は誰に残したいか」「介護施設の費用が必要になったら売る可能性があるか」「同居する子が修繕費を出す場合はどう扱うか」を本人と話せます。

判断能力が低下してからでは、親が以前言っていた希望を家族だけで実行できない場合があります。

親が亡くなった後では、親本人へ希望を聞き直すことはできません。兄弟姉妹など、ほかの相続人との調整が中心になります。

「ずっと住んでいい」という親の言葉と、相続後の所有権は別です

親が元気な間は、親の了承を得て住み続けられるでしょう。

しかし、親の「この家はあなたにあげる」という言葉だけで、登記名義が移るわけではありません。

親が亡くなった後、その家が遺産となれば、遺言がある場合はその内容を確認し、遺言がない場合などは相続人の間で分け方を話し合います。

相続人の間で遺産の分け方が決まらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停や審判を利用することがあります。調停では、相続人の希望や遺産の内容などを踏まえ、合意を目指して話し合いが進められます。親がそう言っていた」という記憶が家族ごとに違えば、話は進みにくくなります。

親の希望を実現したいなら、元気なうちに書面や遺言など、相続時に確認できる形を検討します。

同居している子どもに、配偶者居住権と同じ権利が自動的に生まれるわけではありません

相続について調べると、「配偶者居住権」という言葉を目にすることがあります。

配偶者居住権は、亡くなった人が所有していた建物に住んでいた配偶者が、一定の要件のもとで住み続けるための制度です。遺言や遺産分割などによって取得する配偶者居住権や、一定期間の居住を保護する配偶者短期居住権があります。の制度が対象としているのは、亡くなった人の配偶者です。

親名義の家に同居する成人した子どもに、同じ居住権が自動的に与えられる制度ではありません。

同居する子が住み続けるには、家を相続する、ほかの取得者から使用の了承を得るなど、別の形を考える必要があります。

住み続ける方法は一つではありません

将来も住み続けたい場合、家を必ず生前にもらわなければならないわけではありません。

家族の財産、親の生活費、ほかの相続人の状況によって、現実的な方法は変わります。

生前贈与は、名義を早く確定できる一方、個人から財産を贈与で取得すると贈与税の対象になることがあります。登録免許税や不動産取得税など、名義変更に伴う税や費用もあるため、「親子だから無料で変えられる」と考えず、実行前に試算が必要です。家を相続するなら、兄弟へ渡すお金まで考えておきます

遺産が家だけで、預貯金がほとんどない家庭では、同居する子が家を相続すると、ほかの相続人へ渡せる財産が少なくなります。

そのため、兄弟から次のように言われることがあります。

「家を一人でもらうなら、私の分はどうなるの？」

この言葉を、同居や介護への感謝がない発言と感じるかもしれません。

一方、別居する兄弟から見ると、家の価値も親の財産の一部です。

「自分は介護をした」「修繕費を払った」という事情も、家族の話し合いで伝える必要があります。

ただし、その事情だけで家を無条件に取得できると決めつけず、支払記録、介護の実情、親の財産全体を資料にして話します。

兄弟へ伝える例

「私はこの家に住み続けたいと思っている。ただ、住んでいるから当然に私の物だと言うつもりはないよ。家の評価、親の預金、私が負担してきた修繕費を一度並べて、どの分け方なら無理がないか話したい」

「家を私が相続する場合、あなたへ渡すお金をどう用意するかも含めて考えたい。親が元気なうちに、本人の希望も一緒に聞かない？」

家を兄弟の共有名義にすれば解決、とは限りません

意見がまとまらないと、「とりあえず兄弟で半分ずつの共有にしよう」という案が出ることがあります。

共有にすれば、今すぐ家を売らずに済む場合があります。

ただし、その後の管理や売却で意見が割れる可能性があります。

• 固定資産税や修繕費を誰が負担するか
• 住んでいる人が使用料を払うか
• 建て替えや大規模修繕をするか
• 一人が売りたいと言ったときどうするか
• 共有者が亡くなり、その子どもが相続したらどうするか

共有者が増えるほど、連絡や意思決定が複雑になりやすくなります。

共有を選ぶなら、次の項目を口約束にせず書いておきます。

親名義の家へ大きなお金をかける前に、所有権と税金を見ます

実家へ住み続けるつもりなら、古くなった台所や浴室を直したくなります。

数十万円の修理だけでなく、二世帯住宅への変更、部屋の増築、耐震改修など、何百万円もかかる工事を考えることもあるでしょう。

ここで注意したいのは、工事代を払った人と、建物の所有者が違うことです。

国税庁は、親名義の建物へ子どもが費用を出して増築した場合、増築部分は建物所有者である親の所有となり、親が対価を払わなければ、親が子から増築資金相当の利益を受けたとして贈与税の問題が生じることがあると案内しています。建物の持分を工事費に応じて移す方法も示されていますが、親から子への譲渡や登記に伴う税務が別途関係します。べての修繕が同じ扱いになるわけではありませんが、大規模な増改築をする場合は、工事契約の前に次を整理します。

• 現在の土地と建物の名義
• 工事代を誰が払うか
• 親から子へ持分を移すか
• 家を将来誰が相続する予定か
• ほかの相続人へ説明するか
• 贈与税、所得税、登記費用などが生じないか

工事後に税務や名義の問題へ気づくより、見積書の段階で税務署や税理士、司法書士などへ状況を伝える方が整理しやすくなります。

小さな修繕でも、誰がいくら払ったかは残しておきます

給湯器、エアコン、屋根、水回りなど、生活に必要な修繕費を同居する子が払うことはあります。

家族の中では、「どうせ将来自分が住むから」と領収書を捨ててしまいがちです。

しかし、相続時に兄弟から「家賃を払わず住んでいた」と言われ、同居する子は「修理代や生活費を負担してきた」と反論することがあります。

記録がなければ、双方とも記憶だけで話すことになります。

記録は、将来必ず返してもらうためだけに作るものではありません。

家へどれだけ費用がかかっているかを家族全員が知り、相続時に話を始める材料にするためです。

親の介護費が必要になれば、「この家を残す約束」が変わることもあります

親が元気なときには、「家はあなたに残す」と考えていても、将来、介護施設への入居費や医療費が必要になる場合があります。

親の預貯金が少なく、家が大きな財産であれば、売却して介護費へ充てたいと考えるかもしれません。

同居する子にとっては住まいですが、親にとっては老後を支える財産でもあります。

親へ聞く言葉

「私がこの家に住み続けることだけでなく、お父さんたちの介護にお金が必要になった場合も考えておきたい。預金で足りないとき、この家を売ることも考えている？」

「売る可能性があるなら、私は何年くらいで別の住まいを用意すればよいか、早めに考えておきたい」

住み続けたい気持ちを伝えながらも、親の財産を親の生活へ使う可能性を無視しないことが、話し合いを現実的にします。

親の判断力が落ちてから、子どもが代わりに家を売れるとは限りません

親が認知症になったとしても、子どもだからという理由だけで、親名義の不動産を自由に売却したり名義変更したりできるわけではありません。

認知症などで判断能力が不十分となり、不動産や預貯金の管理、施設契約などを本人だけで行うことが難しい場合には、成年後見制度が関係することがあります。年後見人などが本人の居住用不動産を売却、賃貸、担保設定、取り壊しなどによって処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要とされています。本人が施設へ入居して現在住んでいない家でも、居住用不動産に当たる場合があります。年後見制度は、同居する子の住まいを確保するための制度ではなく、本人である親の利益を守る制度です。

親の判断力がしっかりしている間に、次のことを聞いておく意味があります。

• 自宅でできるだけ暮らしたいか
• 施設費が必要なら家を売ってよいか
• 同居する子へ住み続けてほしいか
• 誰に財産管理を頼みたいか
• 遺言や任意後見などを考えるか

遺言は親の希望を残せますが、家族の話し合いを不要にする魔法ではありません

親が同居する子へ家を残したい場合、遺言を検討する方法があります。

自筆証書遺言を法務局へ保管する制度では、遺言書の紛失や改ざんを防ぎ、相続開始後の家庭裁判所による検認が不要になるなどの仕組みがあります。ただし、法務局の保管制度が遺言内容の法的な有効性まで保証するものではありません。た、遺言で家を一人へ残しても、ほかの相続人から遺留分に関する金銭請求が行われる場合があります。裁判所にも、遺留分侵害額の請求について話し合う調停手続があります。のため、家だけを見て遺言を書くのではなく、次を一緒に考えます。

• 預貯金や保険など、家以外の財産
• 借入れや未払い金
• 同居する子が家を維持できるか
• ほかの相続人へ渡す財産や金銭
• 親がその分け方を望む理由
• 遺言執行や登記を誰が進めるか

親が兄弟へ理由を伝えられる状態なら、「同居して世話をしてくれたから」だけでなく、「この子の生活拠点であり、ほかの子には別の財産を残したい」など、考えを説明しておくと、親の死後に受け取り方が違う事態を減らせます。

親と話すときは、「家を私にちょうだい」から始めないようにします

住む家を失う心配が強いと、親へ名義変更を急いで頼みたくなります。

しかし、親にとっては「早く財産を渡してほしいと言われた」と感じる場合があります。

現在の名義を確かめたいとき

「この家を私が欲しいという話からではなく、土地と建物が誰の名義か、住宅ローンが残っているかを一度一緒に見たい。何かあったときに、書類が分からなくて困らないようにしておきたいんだ」

将来の希望を聞きたいとき

「前に、私が住み続ければいいと言ってくれたけれど、介護費が必要になった場合も含めて、今はどう考えている？」

遺言を提案するとき

「私だけが得をしたいのではなく、兄弟が後で困らない形にしたい。家をどうしたいか、預金と合わせて書面に残す方法を一度聞いてみない？」

修繕前に聞きたいとき

「浴室に大きなお金をかける前に、誰の家へ私がお金を出す形になるのか確認したい。後から税金や兄弟との問題にならないよう、先に相談したい」

配偶者や自分の子どもにも、実家へ住み続ける前提を伝えます

親名義の家で夫婦や子どもと暮らしている場合、問題は親と兄弟だけではありません。

配偶者は、将来もその家へ住めると思っているかもしれません。子どもが学校や仕事の拠点にしていることもあります。

配偶者へ伝える例

「今は家賃がかからず助かっているけれど、この家は私の名義ではない。相続後も住めるかは決まっていないので、大きなリフォームをする前に兄弟との話し合いまで進めたい」

家族へ不安を与えたくないからと黙っていると、問題が起きたときに「ずっと自分たちの家だと思っていた」となりかねません。

住み続けられるかは、家を取得できるかだけでなく維持できるかでも決まります

相続によって家を取得できても、維持費を払えなければ暮らし続けるのは難しくなります。

家賃がないから住み続ける方が安いとは限りません。

築年数の古い家へ大規模修繕を続けるより、小さな賃貸住宅へ移った方が支出を予測しやすい場合もあります。

家への思いと、今後20年ほどの維持費を分けて比べます。

親が亡くなったら、住み続けることより先に相続登記の期限も見ます

相続によって不動産を取得した場合は、相続登記が必要です。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続や遺言により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています。正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。度開始前に発生した相続で名義変更が終わっていない不動産も対象となり、一定の場合は2027年3月31日までの申請が必要です。へそのまま住んでいると、名義変更を急がなくても生活できてしまいます。

しかし、登記を放置すると、次の相続が発生して相続人が増えたり、売却や融資の際に手続きが進まなかったりすることがあります。

遺言や遺産分割で家を取得する人が決まったら、税の申告期限とは別に、相続登記の手続きを進めます。

今の状況によって、最初に動く場所を変えます

相談先は、決めたい内容によって分けます

法務局では、相続登記などの申請書作成に必要な情報を提供する登記手続案内が行われています。完全予約制で、電話・対面・ウェブ会議による案内がありますが、誰が家を取得すべきかといった家族間の法律判断を決めてもらう場ではありません。続の争いや遺言について、どこへ相談すればよいか分からない場合、法テラスでは法制度や相談窓口の案内を行い、一定の要件を満たす人には無料法律相談や費用の立替制度があります。与税や相続税については、国税庁の電話相談センターや、予約制の税務署での面接相談を利用できます。今日作るのは名義変更の契約ではなく、家の将来を話すための一枚です

親名義の家へ住み続けたいと思ったとき、今日中に遺言や贈与を決める必要はありません。

まず、次の欄を一枚の紙へ書いてください。

すべて埋まらなくても構いません。

空欄になった「土地の名義」と「親の希望」が、最初に確かめる場所です。

親へ話すときは、家をもらう約束を迫るのではなく、こう伝えます。

「これからもここで暮らしたいと思っているけれど、お父さんたちの介護費や兄弟のこともある。誰かが困ってから決めるのではなく、今の考えを一度聞かせてほしい」

親名義の家に住み続けられるかどうかは、親子の仲の良さだけでは決まりません。

登記名義、親の老後資金、ほかの相続人、家の維持費、自分の支払能力が重なって決まります。

その現実を見ることは、親の財産を狙うことでも、家族を疑うことでもありません。

親が元気なうちに考えを聞き、同居する人の住まいと、別居する家族の取り分を同じ話し合いの中へ置くことです。

まずは固定資産税の通知や権利証がどこにあるか、親へ聞いてみてください。

一枚の書類から現在の名義が分かれば、「たぶん住める」という不確かな将来を、何を決めれば住み続けられるかという具体的な話へ変えられます。

出典・確認先メモ

• 法務省・法務局「不動産登記のABC」「登記事項証明書」：土地・建物の所有者、持分、抵当権などの確認方法。法務省「不動産を相続した方へ」「相続登記の申請義務化」：遺産分割と相続登記、3年以内の申請義務に関する確認先。法務省「配偶者居住権」：亡くなった人の配偶者が住み続けるための制度に関する確認先。国税庁「親名義の建物に子供が増築したとき」「贈与税がかかる場合」：増築費用や生前贈与の税務を考える際の確認先。法務省・裁判所「成年後見制度」「居住用不動産の処分についての許可」：親の判断能力が低下した後の財産管理や不動産処分に関する確認先。法務省「自筆証書遺言書保管制度」：遺言書の保管、検認不要、制度上の注意点に関する確認先。>