高齢でも賃貸住宅を借りられる？審査前に用意する書類と住まいの探し方

内見したいと電話しただけで、年齢を聞かれて言葉に詰まることがあります

階段の上り下りがつらくなり、駅や病院に近い賃貸住宅へ移りたい。

子どもは遠方に住んでいるため、元気なうちに一人で暮らしやすい場所へ移ろうと考えた。家賃も払える範囲で探し、よさそうな物件を見つけて不動産会社へ電話する。

ところが、年齢や仕事を聞かれ、「年金暮らしです」と答えたところで、担当者の声が少し変わる。

「保証人になれる親族はいらっしゃいますか」
「緊急連絡先はお子さんでよろしいですか」
「高齢の単身者は、貸主へ確認が必要です」

まだ申し込んでもいないのに、断られたような気持ちになることがあります。

「家賃を滞納したことは一度もないのに」
「貯金はあるのに、無職というだけで難しいのか」
「子どもへ保証人を頼みたくない」
「今の家を売ってから、住む所が決まらなかったらどうしよう」

老後の住み替えでは、家賃を払えるかだけでなく、急病時の連絡、入居後の見守り、亡くなった後の契約や家財の扱いまで、貸主側が気にすることがあります。

だからこそ、物件を何十件も探す前に、貸主や保証会社が心配している点へ答えられる準備をしておくと、話を進めやすくなります。

賃貸審査の不安は、四つに分けると次の手が見えます

「高齢だから審査に通らない」と一つにまとめると、何を補えばよいのか分かりません。

実際には、次の四つが重なっていることがあります。

国土交通省は、高齢者を「住宅確保要配慮者」と位置付けています。2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法では、貸主が心配しやすい家賃滞納、安否確認、死亡後の残置物などへの対応を含め、高齢者等が民間賃貸住宅へ入りやすくする仕組みが拡充されました。

審査に不安があるときは、「年齢をどう隠すか」ではなく、この四つのうち何が不足しているのかを不動産会社へ聞きます。

物件探しの前に、入居申込み用の一枚を作ります

不動産会社へ行くたび、年金額や家族の状況を最初から説明するのは疲れます。

そこで、個人情報を必要以上に書かない範囲で、次の内容を一枚にまとめておきます。

不動産会社には、内見を申し込む前に次のように伝えます。

年齢や収入を後から伝えると、気に入った物件を見た後で条件が合わないと分かることがあります。

最初に条件を伝えるのは、不利な情報を自分から出すためではありません。申込みを検討できる物件だけに時間と体力を使うためです。

年金暮らしでは、収入額だけでなく家賃を払った後の生活を見ます

年金は継続収入ですが、どのように審査へ反映するかは貸主や保証会社によって異なります。

申込みを考える物件ごとに、「公的年金を継続収入として扱うか」「預貯金の証明で補えるか」を先に聞いてください。

用意を求められる可能性がある書類には、次のようなものがあります。

• 年金振込通知書や年金額改定通知書
• 年金が振り込まれている通帳
• 課税証明書・所得証明書
• 預貯金残高を示す書類
• 本人確認書類
• 現在の住居や家賃支払いに関する情報

審査に通る家賃と、老後も無理なく払い続けられる家賃は同じとは限りません。

家賃上限を考えるときは、家賃だけでなく次の支出も加えます。

家賃を払った後に、食費、医療費、介護費、交際費を残せるかを見ます。

今は払えても、配偶者の死亡で年金額が変わる、介護サービスが増える、保証料の更新があるといった変化も考え、少し余裕を残します。

連帯保証人・保証会社・緊急連絡先は、同じ役割ではありません

不動産会社から「保証人か緊急連絡先が必要です」と言われると、何を誰へ頼むのか分からなくなることがあります。

個人が賃貸借契約の連帯保証人になる場合、現在の民法に対応した契約では、保証責任の上限である「極度額」を定める必要があります。家族へ頼むときは、名前を書いてもらうだけでなく、どこまでの責任を負う契約なのか一緒に読みます。

緊急連絡先は、連帯保証人と同じものではありません。ただし、申込書や別紙に保証に関する条項が含まれていないかは確認してください。

家族へ頼む場合は、次のように分けて話します。

「家賃の保証を頼みたいのではなく、入院などで連絡が取れないときの連絡先として名前を書いてもよいか聞きたい。支払い責任がない書類か、契約前に一緒に確かめるね」

保証人になれる親族がいないときも、申込みを諦める前に聞けることがあります

親族がいない、子どもと疎遠、家族も高齢という理由で、個人の連帯保証人を立てられない方もいます。

その場合は、物件を探す最初の段階で次のように伝えます。

「個人の連帯保証人はいません。家賃債務保証会社を利用でき、緊急連絡先を親族以外や法人にできる物件を探しています」

国土交通省には、一定の要件を満たした家賃債務保証業者の登録制度があります。また、2025年10月からは、住宅確保要配慮者が利用しやすい「認定家賃債務保証業者」の制度が始まり、居住サポート住宅では、緊急連絡先を求める場合も親族などの個人だけでなく法人を認める仕組みが設けられました。

ただし、すべての民間物件で同じ扱いになるわけではありません。

一般の物件で家賃保証会社を利用できても、別に親族の緊急連絡先を求められる場合があります。申込書を提出する前に、次の点を聞いてください。

• 連帯保証人は不要か
• 家賃債務保証会社は必須か
• 緊急連絡先は親族に限られるか
• 居住支援法人などの法人を連絡先にできるか
• 見守り契約を付けることで申込みを検討できるか
• 入居者死亡時の契約や残置物について特約があるか

居住支援法人は、物件を紹介するだけの窓口ではありません

何社かへ問い合わせても高齢を理由に話が進まない、保証人や緊急連絡先を用意できない場合は、地域の居住支援法人を探します。

居住支援法人は、都道府県が指定する法人で、高齢者など住宅の確保に配慮が必要な人へ、賃貸住宅の情報提供や相談、家賃債務保証、見守りなどの生活支援を行います。ただし、実施する支援内容は法人によって異なります。

2025年10月の制度改正では、一定の契約を前提に、居住支援法人の業務へ入居者死亡後の残置物処理も追加されました。契約しなくても自動的に家財を処理してもらえる制度ではないため、希望する場合は契約内容、費用、誰へ連絡するかを生前に確かめます。

電話では、次の一言からで構いません。

物件が見つからないときは、探す入口を一つに絞らないようにします

一般の不動産情報サイトだけで探していると、申込み可能かどうかを一件ずつ聞かなければなりません。

住み替えの時期に余裕があるうちに、次の入口を並行して見ます。

住宅セーフティネット制度には、高齢者などの入居を拒まない「セーフティネット登録住宅」と、安否確認や見守り、福祉サービスへのつなぎを行う「居住サポート住宅」があります。地域によって登録状況や支援内容が異なるため、情報提供システムと自治体・居住支援法人の両方で探します。

公営住宅については、単身で入居できる条件、所得基準、募集方法、保証人の取扱いが自治体ごとに異なります。国土交通省も公営住宅の保証人取扱いを継続的に調査しているため、希望地域の最新の募集案内を直接確認してください。

UR賃貸は保証人不要ですが、誰でも無条件で入れるわけではありません

保証人を頼めない方が検討しやすい選択肢の一つに、UR賃貸住宅があります。

UR賃貸住宅は保証人が不要ですが、申込者の平均月収額など、所定の申込資格があります。継続収入には、証明できる年金等も含まれます。

収入が基準へ届かない場合も、物件や本人の状況によっては次の制度を利用できる可能性があります。

• 一定期間の家賃・共益費を前払いする制度
• 月額家賃の100倍以上の貯蓄を示す貯蓄基準制度
• 親族から家賃不足分の補給を受ける方法
• 高齢者などを対象とした収入基準の特例

これらには細かな条件と必要書類があり、一部の制度を利用できない住宅もあります。まとまった前払いを考える場合は、途中解約の条件や、前払い期間終了後の支払い方法まで確認してください。

また、URだから高齢者向けの設備がすべてそろっているわけではありません。

団地の入口、エレベーターまでの段差、浴槽の高さ、室内の手すり、病院や買い物先への移動を実際に見ます。高齢者向けに改良された住戸もありますが、対象地域や空室は限られます。

審査に落ちたら、すぐ家賃を上げたり高額な保証契約をしたりしません

一度断られると、「もう少し高い家賃なら信用されるのでは」「高額な身元保証サービスを付けるしかない」と焦ることがあります。

しかし、家賃を上げれば支払い能力の条件は厳しくなります。

まず不動産会社へ、答えられる範囲で次の点を聞きます。

• 年齢以外に、申込みが難しかった条件はあるか
• 家賃を下げれば検討できる可能性があるか
• 別の家賃債務保証会社を利用できる物件はあるか
• 緊急連絡先の条件が異なる物件はあるか
• 見守りサービスを付ければ相談できるか
• 同じ地域で高齢者の入居実績がある管理会社はあるか

同じ条件の物件へ申込みを繰り返すより、どの条件を変えるか決めた方が次へ進みやすくなります。

住み替え期限が迫っている場合は、「審査に落ちた」と一人で物件検索を続けず、自治体の住宅担当窓口や居住支援法人へ早めに経過を伝えてください。

身元保証や終身サポートを付ける前に、賃貸契約と別々に読みます

保証人がいないことを相談すると、身元保証、見守り、財産管理、死後事務などをまとめたサービスを案内される場合があります。

必要な支援を得られる一方、契約範囲が広く、初期費用や月額費用、預託金が発生することもあります。

消費者庁は、高齢者等終身サポート事業を利用する際、サービス内容と支払能力を確かめ、不安があれば消費生活センターや地域包括支援センターへ相談するよう案内しています。

賃貸住宅を借りるために必要なのが緊急連絡だけなら、財産管理や死後事務まで今すぐ契約する必要があるのかを分けて考えます。

契約書をその場で署名せず、家族や第三者へ見せる時間を取ってください。

内見では、審査より先の「住み続けられるか」まで見ます

ようやく申込み可能な物件が見つかると、「借りられるならここでいい」と決めたくなります。

しかし、老後の住み替えでは、数年後にも暮らせるかが重要です。

• 道路から玄関まで大きな段差や坂がないか
• エレベーターがあるか、停止したとき階段を使えるか
• 室内の敷居や浴室入口に段差がないか
• 浴槽をまたげる高さか
• 手すりを付けられるか、福祉用具を置けるか
• ごみ置き場まで無理なく運べるか
• 病院、薬局、食料品店へ行く手段があるか
• 夜間や休日にも利用できる交通手段があるか
• 家族や支援者が訪問しやすいか
• 介護サービスの利用や事業者の出入りに制限がないか

現在は歩けても、けがや病気で一時的に杖や歩行器を使う可能性があります。

家具のない内見時は部屋が広く見えるため、ベッドからトイレまでの動線や、歩行器を置く場所も想像します。

高齢者向け、バリアフリーと表示されていても、建物入口から部屋まで段差が残っている場合があります。表示だけで決めず、自分の足で移動してみてください。

今の家を売る・解約する前に、入居日までの順番を決めます

住み替え費用を作るため、先に持ち家を売ろうと考える方もいます。

現在が賃貸なら、家賃が重なるのを避けるため、先に解約通知を出したくなるかもしれません。

しかし、申込み、審査、契約、入居日は予定どおり進まないことがあります。

少なくとも次の点が決まるまでは、現在の住まいを手放す時期を慎重に考えます。

• 入居審査を通過しているか
• 契約開始日と鍵を受け取れる日
• 初期費用と引越し費用を払えるか
• 現在の家の退去日・引渡日
• 審査や契約が進まなかった場合の住まい
• 売却代金を初期費用へ使う場合の入金時期

持ち家の売却と賃貸への入居を同時に進める場合は、不動産会社へ「賃貸審査が通る前に売買契約や引渡しを進めてよいか」と具体的に聞きます。

仮住まいが必要になれば、引越しが二回になり、費用と体力の負担も増えます。数週間分の家賃が重なることだけを避けようとして、住む場所を失わないよう順番を見ます。

家族が代わりに探すときも、本人を「審査に通す対象」にしないようにします

親の代わりに子どもが物件を探す場合、条件を整えることへ集中するあまり、本人の希望が後回しになることがあります。

「保証人は私がなるから」
「近い方が安心だから、この物件にしよう」
「もう年なんだから、多少狭くても仕方ない」

家族にとって便利な場所でも、親には友人、病院、買い物、墓参りなど、離れたくない生活があります。

本人が契約内容を理解することが難しくなっている場合は、家族が代筆すれば済むとは限りません。代理権や同意について、不動産会社だけでなく、必要に応じて法律・成年後見制度の窓口へ確かめてください。

今日することは、不動産会社へ聞く四つを紙に書くことです

老後の賃貸審査が心配でも、今日中に住み替え先を決める必要はありません。

まず、次の四つを書いてください。

• 毎月の年金など継続収入：
• 管理費を含めて払える家賃：
• 保証人・緊急連絡先の状況：
• 希望地域と住み替え期限：

その紙を見ながら、不動産会社へ次のように聞きます。

そこで難しいと言われたら、同じ条件の物件を探し続けるのではなく、居住支援法人、セーフティネット登録住宅、居住サポート住宅、UR、公営住宅へ入口を増やします。

審査へ落ちないことだけを目標にすると、家賃が高すぎる部屋や、数年後に暮らしにくくなる部屋を選んでしまうことがあります。

目指したいのは、申込みを通過することではなく、家賃を払いながら安心して住み続けられることです。

年齢だけで諦めず、払えるお金、頼れる人、使える支援を一つずつ見える形にしてください。足りない部分が分かれば、それを補える物件や制度へ探し方を変えられます。

出典・確認先メモ

• 国土交通省「住宅セーフティネット制度」：高齢者を含む住宅確保要配慮者、セーフティネット登録住宅、居住サポート住宅、家賃債務保証制度、居住支援法人に関する確認先。
• 政府広報オンライン「単身高齢者などの賃貸住宅への入居の不安を解消！改正住宅セーフティネット法がスタート」：2025年10月施行の制度改正、見守り、認定家賃債務保証、残置物処理に関する確認先。
• 国土交通省「住宅確保要配慮者居住支援法人について」：物件情報、入居相談、家賃債務保証、見守り等を行う指定法人の確認先。
• UR都市機構「お申込み資格」「高齢者向け賃貸住宅」：保証人、年金等の継続収入、貯蓄基準、一時払い制度、高齢者向け住戸に関する確認先。
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」「民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A」：連帯保証人の極度額、家賃債務保証会社を利用する契約に関する確認先。
• 消費者庁「高齢者等終身サポート事業の利用に関する注意点」：身元保証、生活支援、死後事務等のサービス内容と支払能力を確かめる際の確認先。