実家が空き家になったら税金はどうなる？管理・相続・売却の考え方

空き家の税金は、誰も住んでいなくても静かに続きます

親御さんが亡くなった後の実家、誰も住まなくなった古い家、施設入居後に空いた自宅。

「いつか考えよう」と思っているうちに、春ごろ固定資産税の通知書が届きます。

住んでいない家なのに税金がかかる。草木は伸びる。雨漏りも心配。近所から苦情が来ないか気になる。売るにも片付けが必要。解体したら税金が上がると聞いた。相続登記もまだ終わっていない。

空き家の不安は、税金だけでできているわけではありません。

「払えるか」だけでなく、「この家をいつまで持つのか」「誰が管理するのか」「売るならいつか」「壊したらどうなるのか」「兄弟で揉めないか」まで、まとめて押し寄せてきます。

しかも空き家は、こちらが考えるのを休んでいても、固定資産税、草刈り、劣化、近隣対応を休んでくれません。家というものは、住まなくなってからも意外と働き者です。主に、請求書と心配を運んできます。

だから、いきなり売却や解体を決める前に、まず税金と名義と家の状態を分けて見ていきます。

最初に見るのは、固定資産税通知書の「土地」と「家屋」です

空き家の税金で最初に見る書類は、固定資産税・都市計画税の納税通知書です。

ここには、土地と家屋の評価額、課税標準額、税額、所在地、納税義務者などが書かれています。見慣れない言葉が多いですが、まずは細かい計算より「何に対して、いくらかかっているか」を見れば大丈夫です。

固定資産税の通知書は、ただの請求書ではありません。

空き家を今後どうするか考えるための、最初の地図です。

兄弟姉妹で実家を相続した場合は、通知書を一人だけが持っていると、後から「そんなに税金がかかっていたのか」「なぜ早く言わなかったのか」と揉めることがあります。

写真を撮って共有するだけでも、話し合いの出発点になります。

「空き家は固定資産税が高くなる」と言われる理由を分けます

空き家について調べると、「放置すると固定資産税が高くなる」「解体すると税金が上がる」といった情報が出てきます。

これだけ聞くと、とにかく怖くなります。

ただ、税金が高くなる理由はいくつかあります。混ぜて考えると判断を間違えやすいので、分けて見てください。

東京都主税局は、特定空家等または管理不全空家等に該当し、賦課期日である1月1日までに区からの勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地について、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の適用対象から除外されると案内しています。

つまり、空き家になった瞬間に必ず税金が跳ね上がる、という話ではありません。

ただし、管理されずに危険な状態や衛生上問題のある状態に近づくと、税金面でも不利になる可能性があります。

解体するか迷うときは、税金だけで決めない方がよいです

空き家の税金でよく出る悩みが、「古い家を壊すべきか、残すべきか」です。

壊せば危険は減るかもしれない。でも、更地になると住宅用地の特例が外れて、土地の税負担が増えるかもしれない。壊さなければ税金は抑えられるかもしれない。でも、雨漏りや倒壊、近隣迷惑、草木、害虫、防犯が心配。

ここは、税金だけで決めると危険です。

国土交通省は、令和5年12月13日に空家等対策の推進に関する特別措置法の一部改正法が施行され、空き家の除却・活用・適切な管理を推進するための措置が強化されたと案内しています。

空き家は、税金を抑えるために残せばよい、とは言い切れません。

税金が少し増えても、倒壊や近隣トラブルのリスクを減らすために解体した方がよい場合もあります。反対に、すぐ解体せず、売却や賃貸の可能性を見てから判断した方がよい場合もあります。

「壊すか残すか」ではなく、「今の家の状態なら、どのリスクが一番大きいか」を見ます。

相続登記が終わっていない空き家は、名義から見ます

実家が空き家になったとき、固定資産税の通知書は届いているのに、登記名義は亡くなった親御さんのままということがあります。

この状態だと、売却、解体、賃貸、担保設定、補助金申請などの場面で話が止まりやすくなります。

さらに、相続人が複数いる場合、誰が決められるのかも曖昧になります。

法務省は、相続登記の義務化が令和6年4月1日から始まり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があると案内しています。遺産分割で不動産を取得した場合も、遺産分割から3年以内に登記が必要とされています。

「税金を誰が払うか」と「名義を誰にするか」は、関係していますが同じではありません。

固定資産税を長男が払っているから、その家は長男のものになる、という単純な話ではありません。逆に、名義が亡くなった親御さんのままだと、税金だけ払い続けているのに売却や活用が進まないことがあります。

まずは、登記名義と相続人をはっきりさせることが、税金不安を減らす土台になります。

毎年かかるのは税金だけではありません

空き家の費用は、固定資産税だけでは終わりません。

むしろ、じわじわ効いてくるのは管理費や修繕費です。

庭木の剪定、草刈り、雨漏り、屋根の補修、害虫対策、空き家保険、電気や水道の基本料金、交通費、片付け費用。毎月ではなくても、ある日まとまって出ていきます。

空き家は、「持っているだけなら無料」ではありません。

住んでいなくても、建物は傷み、庭は伸び、郵便受けにはチラシがたまり、近所の目はあります。

税金だけを見て「まだ払える」と思っても、管理費や修繕費まで含めると負担が重いことがあります。

固定資産税通知書だけでなく、年間の維持費を書き出すと、売る・貸す・残す・解体する判断が少し現実的になります。

家族で揉めやすいのは「払う人」と「決める人」が違うときです

空き家の税金では、家族間の負担も大きな問題になります。

近くに住んでいる人が草刈りをする。長男が固定資産税を払う。遠方の兄弟は「そのうち売ろう」と言う。親族の一人は「実家は残したい」と言う。でも誰も住まない。

こうなると、税金の問題は家族関係の問題に変わります。

家族で話すときは、感情だけでなく数字を出してください。

「実家を残したい気持ちは分かる。でも、年間で固定資産税が〇円、草刈りが〇円、交通費が〇円かかっている。この負担をどう分けるか決めたい」と伝えると、話が現実に戻ります。

実家への思い出は大事です。

ただ、思い出を守るために、誰か一人だけが税金と草刈りを背負う形は続きにくいです。

売却を考えるなら、税金と特例は早めに見ます

空き家を売る場合、売却価格だけでなく、売却時の税金も確認が必要です。

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として税金が関係することがあります。

相続した空き家の場合、一定の要件に当てはまれば、被相続人の居住用財産、いわゆる空き家を売ったときの特例を使える可能性があります。

国税庁は、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋や敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できると案内しています。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円までとされています。

ここで注意したいのは、「空き家を売れば必ず3,000万円控除が使える」という話ではないことです。

要件があります。期限もあります。家の状態や相続人の人数、売却方法によって扱いが変わることがあります。

売却契約の直前に税金を調べるより、査定を取る段階で税理士や税務署に確認する方が安心です。

貸す・使う・駐車場にするなら、収入だけでなく契約も見ます

空き家を売らずに活用したい方もいます。

賃貸に出す。民泊や店舗にする。空きスペースを貸す。駐車場として使う。地域の空き家バンクへ登録する。

収入につながる可能性がある一方で、修繕費、管理、契約、近隣対応、税金の扱いも出てきます。

政府広報オンラインは、空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化されていることを紹介し、放置された空き家のデメリットやトラブルを避けるための対策を案内しています。

空き家活用は、うまくいけば維持費の負担を軽くできます。

ただし、「収入になりそう」という期待だけで進めると、修繕費や契約トラブルで苦しくなることがあります。

貸す場合は、不動産会社、自治体の空き家窓口、税理士などに、契約と税金の両方を聞いてから進める方が安心です。

管理不全空家・特定空家と言われる前に、家の状態を見ます

空き家の税金が不安なとき、もう一つ見ておきたいのが家の状態です。

屋根が落ちそう、外壁がはがれている、窓ガラスが割れている、庭木が道路へ出ている、害虫や動物が住みついている、近隣から苦情が来ている。

こうした状態を放置すると、自治体から指導や勧告を受ける可能性があります。

空き家の状態は、税金だけでなく近所との関係にも関わります。

「まだ大丈夫」と思っていても、隣の家から見ると不安な状態になっていることがあります。

遠方で見に行けない場合は、親族、近所の方、空き家管理サービス、地元の不動産会社などに、写真付きで現状を見てもらう方法もあります。

税金を払えないときは、放置せず自治体へ連絡します

空き家の固定資産税が家計に重い場合、通知書を見たまま置いておきたくなることがあります。

でも、税金の通知書は、置いておいても小さくなりません。むしろ、納期限を過ぎると延滞金などの問題が出ることがあります。

払うのが難しいときは、放置せず、市区町村の税務担当窓口へ早めに連絡してください。

税金の相談は、恥ずかしいことではありません。

むしろ、早めに連絡した方が選べる対応が残りやすくなります。

「払えないから見ない」は、一番つらい方向へ進みやすいです。通知書が届いたら、まず金額と納期限だけでも家族で共有してください。

今日やることは、空き家を売ることではなく「年額」を見える化することです

空き家の税金が不安でも、今日すぐに売却や解体を決める必要はありません。

まずやることは、空き家に年間いくらかかっているかを一枚に書くことです。

• 固定資産税・都市計画税はいくらか
• 火災保険や空き家保険はいくらか
• 草刈りや庭木管理はいくらか
• 電気・水道を残すならいくらか
• 実家へ通う交通費はいくらか
• 修繕が必要なら概算はいくらか
• 相続登記や売却準備にかかる費用はあるか
• 兄弟姉妹で誰が負担しているか

表にすると、次のようになります。

この表ができると、家族の話し合いはかなり変わります。

「空き家をどうする？」という大きな話ではなく、「この家に年間いくらかかっていて、誰が負担していて、いつまで続けられるか」という話にできます。

空き家は、思い出がある分、決断が遅れやすいものです。

でも、何も決めないまま税金と管理だけが続く状態は、家族の心にも財布にもじわじわ効いてきます。

まずは、固定資産税通知書を写真に撮って、家族に共有してください。

そこから、名義、税金、管理、売却、解体、活用を一つずつ分けていけば、空き家は「怖くて見たくない問題」から「順番に決められる問題」に変わっていきます。

出典・確認先メモ

• 東京都主税局：特定空家等・管理不全空家等に該当し、勧告に対する措置が講じられない場合の住宅用地特例の扱い。
• 国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報、改正法、管理不全空家等・特定空家等に関する情報。
• 法務省：相続登記の申請義務化、開始時期、3年以内の申請義務に関する案内。
• 国税庁：被相続人の居住用財産、いわゆる空き家を売ったときの譲渡所得の特別控除に関する案内。
• 政府広報オンライン：空き家の活用や適切な管理などに向けた対策強化、放置によるトラブルを避けるための対策。