相続登記は何をすればいい？実家を相続した家族が最初に進めること

実家の相続登記は、悲しみが少し落ち着いた頃に突然やってきます

親御さんが亡くなったあと、ご葬儀、役所の手続き、年金、銀行、保険、公共料金の名義変更。次から次へと手続きが出てきます。

その中で、ふと残るのが「実家の名義ってどうするの？」という問題です。

誰も住んでいない実家。母がまだ住んでいる家。兄弟の誰かが管理している家。売るか残すかも決まっていない家。こうした不動産は、気持ちの問題と手続きの問題が混ざりやすいです。

「まだ家族で話せていない」
「父の名義のままだけど、今すぐ困っていない」
「売るかどうか決めてからでいいのでは」
「そもそも相続登記って何をするのか分からない」

こう感じるのは自然です。相続登記は、日常生活で何度も経験する手続きではありません。初見のボスキャラ感があります。しかも戸籍、登記、遺産分割、登録免許税など、言葉だけで少し距離を取りたくなります。

ただ、実家の名義を亡くなった方のままにしておくと、売却や賃貸、解体、次の相続のときに話が複雑になることがあります。相続登記は「いつかやる手続き」ではなく、実家の今後を決めるための土台です。

相続登記は「亡くなった人の名義を、相続した人の名義に変える手続き」です

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した方の名義に変更する不動産登記の手続きです。

たとえば、ご実家の土地と建物が亡くなったお父様の名義になっている場合、そのままでは登記上の所有者はお父様のままです。実際には相続が起きていても、登記簿上の名義を変えない限り、第三者から見た所有者情報は更新されません。

法務局は、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に申請する必要があると案内しています。遺産分割で不動産を取得した場合も、遺産分割が成立した日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。

最初に見るのは、実家の「登記名義」です

相続登記の話を始める前に、まずご実家の名義が誰になっているかを見ます。

「父の家だと思っていたら、土地は祖父名義のままだった」
「建物は父、土地は母と共有だった」
「私道や畑も一緒に残っていた」

こうしたことは珍しくありません。家族の記憶と登記簿の情報が違うことがあります。記憶はあたたかいですが、登記はわりと事務的です。ここは一度、登記情報で現実確認をします。

登記事項証明書は、法務局で取得できます。オンライン請求などの方法もありますが、初めてで不安な場合は、不動産の所在地を管轄する法務局に確認すると進めやすくなります。法務省も、登記申請手続について不明な点は不動産の所在地を管轄する法務局へ問い合わせるよう案内しています。

相続登記までの流れは、家族会議より先に「材料集め」から始めます

実家を誰が引き継ぐかを家族で話す前に、最低限の材料を集めておくと話がこじれにくくなります。

何も分からないまま「誰が家をもらうのか」を話すと、感情だけが前に出やすいです。家への思い出、管理の負担、売却した場合のお金、親の介護を誰がしていたか。いろいろな話が一気に出て、テーブルの上が書類ではなく感情の大盛りになります。

まずは、次の順番で進めます。

相続登記は、家族の気持ちだけでも、書類だけでも進みません。

「誰が相続するのか」という合意と、「それを証明する書類」の両方が必要になります。

必要書類は、相続の形によって変わります

相続登記で必要になる書類は、遺言書があるか、遺産分割協議をするか、法定相続分で登記するかによって変わります。

ここでは、実家を相続する場面でよく出てくる書類を整理します。

戸籍は、亡くなった方の出生から死亡までのつながりを確認する必要が出ることがあります。転籍や結婚、離婚、養子縁組などがあると、複数の市区町村から戸籍を集めることになり、ここで時間がかかります。

法務省は、法定相続情報証明制度について、亡くなった方と相続人の関係を記載した一覧図と戸籍謄本等を法務局に提出し、登記官の確認を受けることで、その一覧図の写しを相続手続きで利用できる制度として案内しています。戸籍が多くなる相続手続きでは、こうした制度が役立つ場合があります。

実家を誰の名義にするかは、使い道と一緒に考えます

相続登記で悩みやすいのは、「誰の名義にするか」です。

長男だから。親の介護をしていたから。実家の近くに住んでいるから。売却したらお金を分けるから。家族ごとに事情があります。

ただ、名義は気持ちだけで決めると後から困ることがあります。実家の今後の使い道と合わせて考える必要があります。

共有名義は、一見公平に見えます。

けれど、後で実家を売る、貸す、大きく修繕するとなったとき、共有者の同意が必要になり、話が進みにくくなることがあります。さらに年月が経つと、共有者の相続が発生し、関係者が増えることもあります。実家の名義が、親族の枝分かれ図みたいになるわけです。見ているだけで少し疲れます。

共有名義が絶対に悪いわけではありません。ただ、家族の関係が良い今だからこそ、将来の管理や売却まで想像して決めておきたいところです。

遺産分割協議は「誰が得をするか」だけの話にしない方が進みます

遺言書がなく、相続人が複数いる場合、実家を誰が相続するかは相続人全員で話し合うことになります。これが遺産分割協議です。

実家の話し合いは、単なる財産分けになりにくいです。

親御さんの介護を誰がしていたか。実家の片付けを誰がするのか。固定資産税を誰が払うのか。空き家になったら草木や郵便物を誰が見るのか。思い出も負担も一緒に乗ってきます。

話し合いでは、次のように分けておくと、感情だけのぶつかり合いになりにくくなります。

家族で話すときは、最初から「誰がもらうのか」をぶつけるより、次のように始める方が柔らかくなります。

話し合いの目的は、誰かを言い負かすことではありません。

実家をどうするかについて、家族全員が「少なくとも手続きとして納得した」と言える形に近づけることです。

相続登記にかかる費用は、登録免許税と依頼費用に分けて考えます

相続登記には、主に登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。

登録免許税は、登記を申請するときにかかる税金です。相続登記では、一般に不動産の価額に対して0.4％、つまり1000分の4の税率が関係します。法務局は、相続登記の登録免許税について、土地の価額に対して0.4％の税率がかかる旨や、一定の免税措置があることを案内しています。

相続税が関係する場合、申告期限にも注意が必要です。国税庁は、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うと案内しています。すべての相続で相続税申告が必要になるわけではありませんが、不動産のほか預貯金、有価証券、生命保険金などがある場合は、早めに確認しておく方が安心です。

自分でできる場合と、司法書士に頼んだ方がよい場合があります

相続登記は、条件がシンプルであれば自分で進める方もいます。

ただし、実家の相続では、戸籍が多い、相続人が遠方、兄弟で意見が割れている、昔の名義が残っているなど、思ったより複雑になることがあります。

司法書士は、相続登記の書類作成や登記申請の代理を依頼できる専門家です。ただし、相続人同士の争いが深い場合や、法的な紛争になっている場合は、弁護士の領域になることがあります。税金の判断が必要な場合は、税理士の確認が必要になることもあります。

「誰に聞けばいいのか分からない」ときは、まず法務局で登記手続きの確認をし、必要に応じて司法書士、税理士、弁護士へ分けて考えると混乱しにくくなります。

実家を売る・貸す・解体する前に、登記を後回しにしない

実家を相続したあと、登記より先に「売るか」「貸すか」「解体するか」を考える方もいます。

もちろん、実家の使い道を考えることは必要です。

ただし、不動産の名義が亡くなった方のままだと、売却や賃貸、解体、担保設定などの場面で手続きが進みにくくなります。買主や不動産会社、金融機関との手続きでも、誰が所有者なのかをはっきりさせる必要が出てきます。

実家の売却や賃貸を急ぐ場合ほど、登記を後回しにしない方がよいです。

登記に必要な戸籍収集や相続人の署名押印に時間がかかることがあるため、「売ると決めてから登記すればいい」と思っていると、売却のタイミングを逃すこともあります。

今日やることは、法務局に行く前の「小さな棚卸し」です

相続登記と聞くと、いきなり法務局や司法書士へ向かわなければいけない気がします。

もちろん、早めの確認は大事です。

でも今日、まず家でできることがあります。

• 固定資産税の納税通知書を探す
• 権利証や登記識別情報がないか探す
• 実家の土地と建物の名義が誰かをメモする
• 遺言書がありそうな場所を家族で確認する
• 相続人になりそうな人を書き出す
• 実家に住む、売る、貸す、残すの候補を分ける
• 家族で話す日を決める

紙一枚でよいので、次のように書いてみてください。

この棚卸しができると、法務局や司法書士に相談するときも、話がぐっと伝わりやすくなります。

相続登記は、難しい言葉が多い手続きです。けれど、最初から全部理解しようとしなくて大丈夫です。

まずは、実家の名義を見る。相続人を書き出す。遺言書の有無を確認する。誰が実家を引き継ぐのか、家族で話す。

ここまで進めば、相続登記は「よく分からない大きな手続き」から、「次に何を聞けばいいか分かる手続き」に変わります。

今日できる一歩は、固定資産税の通知書や登記事項証明書の手がかりを探すことです。書類の山に少しうんざりするかもしれませんが、その一枚が、実家のこれからを決める最初の地図になります。

出典・確認先メモ

• 法務局：令和6年4月1日からの相続登記の申請義務化、3年以内の申請義務、10万円以下の過料に関する案内。
• 法務省：不動産を相続した方向けの相続登記・遺産分割・法定相続情報証明制度・問い合わせ先の案内。
• 法務局：相続登記の登録免許税、税率、免税措置に関する案内。
• 国税庁：相続税の申告と納税、申告期限に関する案内。